Nous utilisons des « cookies propriétaires » indispensables au bon fonctionnement du site et de notre système d'information. Le refus de ces cookies techniques peut avoir un impact sur le bon enchainement des pages et la pertinence des contenus affichés.

Nous utilisons aussi des « cookies tiers » pour analyser l'origine de nos visiteurs. Le refus de ces cookies tiers n'a pas d'impact sur votre expérience d'utilisateur.

Dans tous les cas, nous ne monétisons pas vos données personnelles qui ne sont ni revendues ni échangées.

En savoir plus...

Tout accepter
Refuser les cookies tiers
Tout Refuser
Préférences cookies
Partager
Fermer
Partager

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :

Les SCPI comment ça marche ?
Comment fonctionne une SCPI ?


Les SCPI sont des sociétés civiles

Retirez le « P » de « SCPI » et vous obtenez l'acronyme « SCI » qui signifie « Société Civile Immobilière ».

La SCI est une personne morale transparente fiscalement qui permet à plusieurs associés de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

La SCI est couramment utilisée pour détenir un immeuble en famille (souvent une résidence principale ou secondaire) ou entre associés (bureaux ou autre actif immobilier professionnel).

Ajoutez le « P » et vous obtenez l'acronyme « SCPI » qui signifie « Société Civile de Placements Immobiliers ».

Contrairement à la SCI familiale, la SCPI regroupe des investisseurs qui ne se connaissent pas, et la gestion n'est pas assurée par le chef de famille, mais par une société de gestion spécialisée dans la gestion de ces sociétés immobilières.


Les SCPI sont des fonds d'investissement

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectifs qui permettent d'investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier. Elles distribuent le plus souvent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels ou mensuels.

Il n'est pas tout à fait exact de dire qu'il s'agit de fonds d'investissement puisqu'il s'agit de sociétés civiles. Mais le régulateur (AMF) a décidé de classer les SCPI dans la catégorie des « FIA » ou « Fonds Alternatifs d'Investissement » afin de respecter la nomenclature européenne.

Les SCPI sont réglementées depuis 1970

Apparues en France en 1964 sous l'impulsion du Groupe Pelloux, les premières SCPI ont commencées à être réglementée par la loi du 31 décembre 1970.

La SCPI est régie par le Code Monétaire et Financier (COMOFI) et par le Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers (RG AMF).

Comme toute société civile, elle est évidemment soumise également au Code Civil, sauf dispositions contraires prévues par ses statuts.

La SCPI peut procéder à une offre au public ou « Appel Public à l'Epargne » (APE) à condition de respecter les règles édictées par l'AMF.

Les SCPI ont vocation à constituer et à gérer un patrimoine immobilier, et offrent une prestation globale clefs en main à des investisseurs souhaitant déléguer la gestion et diversifier leur patrimoine immobilier : administration et entretien des actifs dans une optique de valorisation à moyen et long terme, et gestion locative optimisée pour rentabiliser l'investissement.

Les SCPI sont considérées comme des FIA depuis 2013

Les FIA, ou Fonds d’Investissement Alternatifs, sont des fonds d’investissement issus de la Directive AIFM.

Le Code Monétaire et Financier (article L.214-24, 1°) défini les FIA comme :

« Des fonds d’investissement relevant de la Directive 2011/61/ UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011, dits « FIA » lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent ».


Les SCPI Immobilier d'Entreprises

Ces SCPI ont pour objectif le versement de revenus réguliers et aussi élevés que possible, soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.

Pour atteindre cet objectif de rendement élevé, ces SCPI privilégient habituellement l'immobilier d'entreprises (bureaux, commerces, entrepôts) dont les rendements sont traditionnellement plus élevés et plus stables que ceux offerts par l'immobilier d'habitation.

Ces revenus sont versés périodiquement (en principe trimestriellement) sur le compte bancaire ou postal habituel des porteurs de parts.

La mutualisation des risques locatifs (le patrimoine de la SCPI est très diversifié : nombreux immeubles et locataires) permet d'assurer une grande régularité de ces versements et d'éviter les aléas liés à la défaillance d'un seul locataire.

Les SCPI investies en immobilier de bureaux

Certaines SCPI sont spécialisées dans les bureaux.

Le marché des bureaux n'est pas un marché homogène. Les rendements peuvent varier sensiblement en fonction de la localisation.

  • des bureaux prestigieux en plein centre ville d'une capitale ou d'une grande métropole régionale,
  • des bureaux situés dans des zones industrielles en périphérie,
  • ou encore dans une tour de grande hauteur comme à La Défense près de Paris
  • en France ou à l'étranger

Il existe une grande disparité de prix, de rendement et de fiscalité.

Certaines SCPI se spécialisent sur une catégorie d'actifs, tandis que d'autres cherchent à mixer pour offrir une bonne diversification.

La destination des bureaux est très variable également car ils peuvent être loués :

  • à des administrations
  • à des sièges sociaux de grands groupes
  • à des professions libérales (avocats, notaires, médecins...)
  • à des PME (Petites et Moyennes Entreprises) ou des TPE (Très Petites Entreprises)
  • voire en co-working

Les SCPI investies en commerces

Tout comme pour les bureaux, il existe plusieurs typologies de commerces :

  • le commerce de centre ville en pied d'immeuble
  • les grandes surfaces
  • les centres commerciaux

... pour des activités très variées de commerces :

  • de proximité
  • alimentaires (commerces de bouche et petites ou moyennes surfaces)
  • de luxe
  • de santé (pharmacies, laboratoires, centres médicaux...)

Les SCPI investies en entrepôts

Le secteur de la logistique a le vent en poupe avec le développement du commerce par internet.

Si les espoirs de plus-values sont plus faibles que dans l'immobilier de standing, les rendements peuvent être attractifs. Ces actifs professionnels privilégient le rendement élevé immédiat.

A long terme, si la valeur des bâtiments risque de baisser, les terrains situés à proximité des grandes villes peuvent espérer bénéficier d'une appréciation du foncier au fur et de l'extension des villes avoisinantes.

Les SCPI investies en hôtellerie

L'hôtellerie fait partie de l'immobilier professionnel, avec de grandes différences au sein de ce secteur :

  • de l'hôtellerie de luxe au low cost
  • de loisirs (mer ou montagne par exemple)
  • d'affaire
  • pour étudiants

Les SCPI investies dans le secteur de la santé

Les résidences avec services pour les seniors, les EHPAD, ou les cliniques par exemple, peuvent être recherchées par certaines SCPI.

Les SCPI investies dans le secteur de l'éducation

Les écoles, universités et autres lieux dédiés à la formation ou à l'apprentissage, peuvent être également la cible de certaines SCPI.


SCPI et capitalisation

La majorité des investisseurs en SCPI recherchent le rendement. Mais certains investisseurs peuvent préférer capitaliser les revenus, ou différer la perception des revenus, pour des raisons essentiellement fiscales.

Certaines SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Certaines SCPI sont également proposées dans des contrats retraite comme le « PER ».

Il existe aussi des SCPI de capitalisation qui n'ont pas vocation à verser des revenus réguliers aux porteurs. Ces SCPI atypiques sont classées dans les SCPI résidentielles. Elles cherchent en effet à limiter au maximum les revenus distribués et à maximiser la plus-value à moyen et long terme.

Les SCPI investies en Immobilier d'Entreprise peuvent être plus ou moins spécialisées, ou diversifiées. Chaque SCPI choisi sa stratégie, en fonction de ses convictions et des spécialités de l'équipe de gestion. Et chaque souscripteur peut choisir une ou plusieurs SCPI pour se constituer un portefeuille diversifié sur-mesure.


Les SCPI résidentielles

Les SCPI résidentielles permettent souvent de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tels que les dispositifs mis en place par les lois Pinel, Malraux, Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Méhaignerie, Demessine (ZRR), ou Girardin immobilier par exemple.

Ces SCPI assorties d'avantages fiscaux (réductions d'impôts, capitalisation et/ou déficits imputables sur les revenus fonciers et/ou globaux) sont majoritairement investies en immobilier d'habitation.

Ces SCPI résidentielles sont rarement proposées dans le cadre de l'assurance vie ou des contrats de capitalisation car ces enveloppes fiscales spécifiques empêcheraient de bénéficier de leur fiscalité attractive.

Les SCPI de Capitalisation peuvent néanmoins être souscrites indifféremment en direct ou dans le cadre de contrat d'assurance : assurance vie, contrat de capitalisation, PEP, PERP, contrat Retraite Madelin et PER.







Plus d'informations ?


Adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
Logo Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
Lauréat 2016 de la meilleure lettre d’information Clients
Logo Distrib Invest / Les Coupoles 2018
Lauréat 2017 du Championnat
des CGPI en allocation d’actifs
Logo du Championnat des CGPI en allocation d’actifs
Lauréat 2020 - Trophée Or du meilleur cabinet de conseil en gestion de patrimoine
Logo Sommet patrimoine performance 2020
Classement 2016 à 2021 des meilleurs indépendants du patrimoine situés à Paris
Logo Leaders League
Site authentifié et sécurisé par Sectigo (certificat SSL)
Logo société Sectigo
Copyright © 2002-  
All rights reserved
Suivez-nous :