La SCI est couramment utilisée pour détenir un immeuble en famille (souvent une résidence principale ou secondaire) ou entre associés (bureaux ou autre actif immobilier professionnel).

Ajoutez le « P » et vous obtenez l'acronyme « SCPI » qui signifie « Société Civile de Placements Immobiliers ».

Contrairement à la SCI familiale, la SCPI regroupe des investisseurs qui ne se connaissent pas, et la gestion n'est pas assurée par le chef de famille, mais par une société de gestion spécialisée dans la gestion de ces sociétés immobilières.

Les SCPI sont des fonds d'investissement

Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectifs qui permettent d'investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier. Elles distribuent le plus souvent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels ou mensuels.

Il n'est pas tout à fait exact de dire qu'il s'agit de fonds d'investissement puisqu'il s'agit de sociétés civiles. Mais le régulateur (AMF) a décidé de classer les SCPI dans la catégorie des « FIA » ou « Fonds Alternatifs d'Investissement » afin de respecter la nomenclature européenne.

Les SCPI sont réglementées depuis 1970

Apparues en France en 1964 sous l'impulsion du Groupe Pelloux, les premières SCPI ont commencées à être réglementée par la loi du 31 décembre 1970.

La SCPI est régie par le Code Monétaire et Financier (COMOFI) et par le Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers (RG AMF).

Comme toute société civile, elle est évidemment soumise également au Code Civil, sauf dispositions contraires prévues par ses statuts.

La SCPI peut procéder à une offre au public ou « Appel Public à l'Epargne » (APE) à condition de respecter les règles édictées par l'AMF.

Les SCPI ont vocation à constituer et à gérer un patrimoine immobilier, et offrent une prestation globale clé en main à des investisseurs souhaitant déléguer la gestion et diversifier leur patrimoine immobilier : administration et entretien des actifs dans une optique de valorisation à moyen et long terme, et gestion locative optimisée pour rentabiliser l'investissement.

Les SCPI sont considérées comme des FIA depuis 2013

Les FIA, ou Fonds d’Investissement Alternatifs, sont des fonds d’investissement issus de la Directive AIFM.

Le Code Monétaire et Financier (article L.214-24, 1°) défini les FIA comme :

« Des fonds d’investissement relevant de la Directive 2011/61/ UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011, dits « FIA » lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent ».

Les SCPI Immobilier d'Entreprises

Les SCPI de la famille des « SCPI Immobilier d'Entreprise » ont pour objectif le versement de revenus réguliers et aussi élevés que possible, soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.

Pour atteindre cet objectif de rendement élevé, ces SCPI privilégient habituellement l'immobilier d'entreprises (bureaux, commerces, entrepôts) dont les rendements sont traditionnellement plus élevés et plus stables que ceux offerts par l'immobilier d'habitation.

Ces revenus sont versés périodiquement (en principe trimestriellement) sur le compte bancaire ou postal habituel des porteurs de parts.

La mutualisation des risques locatifs (le patrimoine de la SCPI est très diversifié : nombreux immeubles et locataires) permet d'assurer une grande régularité de ces versements et d'éviter les aléas liés à la défaillance d'un seul locataire.

La segmentation des SCPI selon les stratégies immobilières

L'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a élaboré une nouvelle classification économique des SCPI (et des OPCI grand public).

Cette nouvelle classification entrée en vigueur en juillet 2021 se base sur l’existence ou non d’une typologie d’actifs immobiliers prépondérante dans la politique d’investissement du fonds.

On compte 7 stratégies immobilières à prépondérance et 1 stratégie diversifiée.

Les stratégies immobilières à prépondérance

Les SCPI sont classifiées en fonction de la typologie prépondérante dans la stratégie immobilière du fonds. On parle aussi de « SCPI thématique ».

Les typologies de SCPI retenues pour segmenter le marché sont les suivantes :

Bureaux
Commerces
Résidentiel
Logistique et locaux d’activités
Hôtels, tourisme, loisirs
Santé et éducation
Alternatifs

Les stratégies immobilières alternatives regroupent les typologies n'entrant dans aucune des propositions précédentes (exemple : les infrastructures).

Les stratégies immobilières diversifiées

Pour être qualifiée de « diversifiée » la stratégie immobilière de la SCPI doit respecter cumulativement les 2 conditions suivantes :

Stratégie immobilière visant à investir sur au moins 3 classes d’actifs ;
aucune classe d’actifs ne doit dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier.

Modalités de déclaration de la stratégie immobilière de la SCPI

Déclaration par de la société de gestion

La stratégie immobilière d’une SCPI est déclarée par le gestionnaire.

Son actualisation sera réalisée chaque année selon une grille déclarative transmise par l’ASPIM.
Par l’intermédiaire de cette grille, le gestionnaire déclare si la SCPI poursuit une stratégie d’investissement diversifiée ou si elle cible une typologie d’actifs prépondérante. Ce choix de stratégie prépondérante reste de la responsabilité de la société de gestion.

Les SCPI qui ont plus de 3 ans d'ancienneté

La stratégie immobilière devra correspondre à la composition effective du patrimoine immobilier en valeur vénale, qu’il soit détenu directement ou indirectement :

sous forme d’immeubles détenus directement, tels que visés aux articles L. 214-115 I. 1° du Code Monétaire et Financier (CMF) ;
ou sous forme de participations immobilières réalisées par le biais de « sociétés contrôlées » au sens de l’article L. 214-115 I. 2° du Code Monétaire et Financier (CMF).

Les SCPI qui ont moins de 3 ans d'ancienneté

Pour les SCPI ayant moins de 3 ans d'ancienneté, la qualification de la stratégie immobilière devra correspondre aux objectifs investissement décrits dans la documentation commerciale et réglementaire (PRIIPs/DICI, DIC, note d’information, prospectus, règlement).

Les SCPI investies en immobilier de bureaux

Certaines SCPI sont spécialisées dans les bureaux.

Le marché des bureaux n'est pas un marché homogène. Les rendements peuvent varier sensiblement en fonction de la localisation.

des bureaux prestigieux en plein centre ville d'une capitale ou d'une grande métropole régionale,
des bureaux situés dans des zones industrielles en périphérie,
ou encore dans une tour de grande hauteur comme à La Défense près de Paris
en France ou à l'étranger

Il existe une grande disparité de prix, de rendement et de fiscalité.

Certaines SCPI se spécialisent sur une catégorie d'actifs, tandis que d'autres cherchent à mixer pour offrir une bonne diversification.

La destination des bureaux est très variable également car ils peuvent être loués :

à des administrations
à des sièges sociaux de grands groupes
à des professions libérales (avocats, notaires, médecins...)
à des PME (Petites et Moyennes Entreprises) ou des TPE (Très Petites Entreprises)
voire en co-working

Les SCPI investies en commerces

Tout comme pour les bureaux, il existe plusieurs typologies de commerces :

le commerce de centre ville en pied d'immeuble
les grandes surfaces
les centres commerciaux

... pour des activités très variées de commerces :

de proximité
alimentaires (commerces de bouche et petites ou moyennes surfaces)
de luxe
de santé (pharmacies, laboratoires, centres médicaux...)

Les SCPI investies en logistique, locaux d'activités, entrepôts

Le secteur de la logistique a le vent en poupe avec le développement du commerce par internet.

Si les espoirs de plus-values sont plus faibles que dans l'immobilier de standing, les rendements peuvent être attractifs. Ces actifs professionnels privilégient le rendement élevé immédiat.

A long terme, si la valeur des bâtiments risque de baisser, les terrains situés à proximité des grandes villes peuvent espérer bénéficier d'une appréciation du foncier au fur et de l'extension des villes avoisinantes.

Les SCPI investies en hôtellerie

L'hôtellerie fait partie de l'immobilier professionnel, avec de grandes différences au sein de ce secteur :

de l'hôtellerie de luxe au low cost
de loisirs (mer ou montagne par exemple)
d'affaire
pour étudiants

Les SCPI investies dans le secteur de la santé

Les résidences avec services pour les seniors, les EHPAD, ou les cliniques par exemple, peuvent être recherchées par certaines SCPI.

Les SCPI investies dans le secteur de l'éducation

Les écoles, universités et autres lieux dédiés à la formation ou à l'apprentissage, peuvent être également la cible de certaines SCPI.

SCPI et capitalisation

La majorité des investisseurs en SCPI recherchent le rendement. Mais certains investisseurs peuvent préférer capitaliser les revenus, ou différer la perception des revenus, pour des raisons essentiellement fiscales.

Certaines SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Certaines SCPI sont également proposées dans des contrats retraite comme le « PER ».

Il existe aussi des SCPI de capitalisation qui n'ont pas vocation à verser des revenus réguliers aux porteurs. Ces SCPI atypiques sont classées dans les SCPI résidentielles. Elles cherchent en effet à limiter au maximum les revenus distribués et à maximiser la plus-value à moyen et long terme.

Les SCPI investies en Immobilier d'Entreprise peuvent être plus ou moins spécialisées, ou diversifiées. Chaque SCPI choisi sa stratégie, en fonction de ses convictions et des spécialités de l'équipe de gestion. Et chaque souscripteur peut choisir une ou plusieurs SCPI pour se constituer un portefeuille diversifié sur-mesure.

Les SCPI résidentielles

Les SCPI résidentielles fiscales

Les SCPI résidentielles permettent souvent de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tels que les dispositifs mis en place par les lois Pinel, Malraux, Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Méhaignerie, Demessine (ZRR), ou Girardin immobilier par exemple.

Ces SCPI assorties d'avantages fiscaux (réductions d'impôts, capitalisation et/ou déficits imputables sur les revenus fonciers et/ou globaux), parfois appelées « SCPI fiscales », sont majoritairement investies en immobilier d'habitation.

Ces SCPI résidentielles « fiscales » sont rarement proposées dans le cadre de l'assurance vie ou des contrats de capitalisation car ces enveloppes fiscales spécifiques empêcheraient de bénéficier de leur fiscalité attractive.

Les SCPI résidentielles non fiscales

Les SCPI résidentielles non fiscales peuvent être souscrites indifféremment en direct ou dans le cadre de contrat d'assurance : assurance vie, contrat de capitalisation, PEP, PERP, contrat Retraite Madelin et PER.

Les SCPI résidentielles de rendement

Depuis quelques années, on voit apparaitre des SCPI résidentielles, dont les rendements se rapprochent des SCPI investies en Immobilier d'Entreprise. Sur le terrain du rendement, les SCPI résidentielles sont généralement moins rentables du fait de la moindre solvabilité des locataires, et des lois qui les protègent (encadrement des loyers notamment).

Les SCPI résidentielles de capitalisation

Certains investisseurs recherchent des rendements faibles ou nuls. Cette stratégie est souvent fondée sur des raisons fiscales, les revenus fonciers étant fortement imposés.

Les investisseurs qui préfèrent miser sur la revalorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI, plutôt que sur les loyers distribués sous forme de dividende, trouveront des SCPI résidentielles qui répondent à cet objectif.

Plus d'informations ?

Voir la fiscalité des SCPI Immobilier d'Entreprises