Quelle est la fiscalité de l'achat immobilier en nue propriété ?
Comment sont imposés les revenus issus d'un bien démembré ?
Comment est imposé un bien immobilier démembré au titre de l'impôt sur la fortune ?
Quels sont les droits de succession à acquitter en cas de transmission par décès d'un bien démembré ?
Les revenus locatifs
L'usufruitier
- il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des
revenus fonciers . - les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative.
- en cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son
revenu global dans les limites de 10 700 € par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur lesrevenus fonciers des 10 années suivantes.
Le nu-propriétaire
- il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.
- les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres
revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier. - lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son
revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4ème degré. Si ces conditions ne sont pas remplies le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d'emprunt que sur lesrevenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention : si l'immeuble est occupé par l'usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.
L'impôt sur la fortune : IFI/ISF
IFI : à compter du 1er janvier 2018
A compter du 1er janvier 2018, l'
En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.
Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (Code Général des Impôts. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :
- de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (Code Général des Impôts. ancien article 767, Code Général des Impôts. art. 757)
- de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
- de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007),
- de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d'une précédente donation ou personne interposée au sens de l'article 751 du Code Général des Impôts,
- de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.
ISF : jusqu’au 31 décembre 2017
En matière d’
De manière similaire à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’imposition au titre de l’
Remarque : Depuis l'
Les droits de succession
L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsqu'il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l'intégralité de ses droits de propriétaire.
Lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l'administration fiscale considère que fait partie de la succession de l'usufruitier tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété, à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt. Par contre, si la nue-propriété lui provient d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.
Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale.
Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.
Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.
La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.
Démembrement : nue propriété
