Quand l’occupation à titre de résidence principale des immeubles cédés fait échec à la qualification de marchand de biens

La juridiction administrative vient de rendre une décision rejetant la qualification de marchand des biens de contribuables ayant certes vendu plusieurs biens de manière consécutive, mais ayant à chaque fois justifié la réalité de l'habitation à titre de résidence principale pour chacun d'eux.

Il résulte des dispositions de l'article 35 du Code Général des Impôts que les bénéfices et le chiffre d'affaires réalisés à l'occasion de la cession d'immeubles sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC et taxables à la TVA, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l'activité de marchand de biens, sauf pour l'intéressé à établir soit que les immeubles qu'il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

Rappel des faits :

Au cours de la période vérifiée, du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2014, M. et Mme B… ont :

• acquis le 3 décembre 2009 un hangar situé au 102 bis chemin de la Remise au Loup à Montesson pour un montant de 185 000 € qu'ils ont transformé en maison d'habitation de 119 m² et revendue le 20 juillet 2011 pour un montant de 499 000 €,
• acquis le 11 mars 2011 au prix de 286 000 € un terrain à bâtir situé au 45 rue des Landes à Chatou, revendu le 12 octobre 2012 au prix de 894 896 €, après construction d'une maison d'habitation,
• acquis le 10 juillet 2012 une maison située au 4 rue de Darcis à Chatou pour la somme de 380 000 €, revendue le 25 septembre 2013,
• acquis le 14 septembre 2012, par l'intermédiaire G… dont ils sont actionnaires, un terrain à bâtir situé rue des Bouvets à Chatou sur lequel ont fait édifier 2 maisons d'habitation, revendues en août 2014, pour un montant global de 1 096 000 €, la première le 25 août 2014 pour un montant de 575 000 €, la seconde le 8 août 2014 pour un montant de 521 000 €,
• acquis le 28 juillet 2014 au prix de 350 000 € une maison*de 87,50 m² située 23 avenue de Gounod à Montesson, *dont ils ont fait 2 lots, l'un comprenant la maison déjà construite revendue le 1^er octobre 2015, après des travaux d'agrandissement pour un montant de 522 000 €, l'autre composé d'une maison neuve qui leur appartient toujours
• enfin, acquis le 11 octobre 2013 un terrain à bâtir d'une superficie de 4 ares situé 52 rue du Lieutenant Ricard à Chatou, pour un montant de 295 000 €, divisé en 2 lots, l'un revendu en tant que terrain à bâtir le 7 juillet 2014, pour un montant de 122 260 €, l'autre ayant servi de terrain d'assiette à la construction d'une maison individuelle de 150,83 m², revendue le 21 juin 2017 au prix de 714 600 €.

L'administration fiscale a considéré, qu'au regard du nombre d'opérations immobilières réalisées sur une courte période, dont 2 divisions parcellaires, et compte tenu de l'importance des plus-values réalisées, les contribuables ont exercé une activité professionnelle de marchands de biens passible des impôts commerciaux.

Le tribunal administratif de Versailles ayant déchargé les contribuables de toute imposition, l'administration a fait appel de la décision.

La Cour vient de rejeter l'appel de l'administration.

Les contribuables font valoir qu'ils ont successivement occupé, à titre de résidence principale, les différents logements qu'ils ont acquis puis revendus.

• la première maison de juillet 2010, date d'achèvement des travaux jusqu'à la revente en juillet 2011,
• la maison située 45 rue des Landes à Chatou d'avril à octobre 2012,
• la maison située au 4 rue de Darcis à Chatou de septembre 2012 à fin août 2013,
• la maison située rue des Bouvets à Chatou d'octobre 2013 à juillet 2014,
• la maison située 23 avenue de Gounod à Montesson juillet 2014 à septembre 2015
• et la maison située 52 rue du Lieutenant Ricard à Chatou de septembre 2015 à sa revente en juin 2017.

Ces différentes occupations à titre de résidence principale n'ont pas été contestées par le service, qui n'a notamment pas remis en cause l'exonération des plus-values immobilières sur le fondement de l'article 150 U-II-1° du Code Général des Impôts.

Par ailleurs pour chacun des biens vendus, les contribuables ont produit des documents variés attestant de l'occupation effective des lieux, tels que des factures d'eau, gaz, électricité, des justificatifs de la domiciliation de leurs comptes bancaires ou de leurs salaires, ainsi que des preuves de la mention de ces différentes adresses sur des divers documents concernant par exemple la scolarité de leurs enfants.

Dans ces conditions, l'occupation à titre de résidence principale des biens acquis et revendus doit être tenue pour établi. Il s'ensuit que, si la succession de ces opérations A… un bref laps de temps, A… les conditions qui ont été rappelées au point précédent, aurait été susceptible de motiver la mise en œuvre d'une procédure d'abus de droit, l'occupation à titre de résidence principale des immeubles à la date de leur revente fait obstacle à ce que ces biens soient regardés comme appartenant au patrimoine professionnel d'un marchand de biens.

Source : Arrêt de la CAA de Versailles du 7 décembre 2021, n°19VE03989