Engagement de revendre : attention à la perte de la prépondérance immobilière avant le terme des 5 ans

La Cour de Cassation vient de rappeler que le bénéfice de l'exonération de l'article 1115 du Code Général des Impôts suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente et que l'administration fiscale n'est pas tenue d'attendre l'expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance de ce régime fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre.

L'article 1115 du Code Général des Impôts dispose que sous réserve d'application de l'article 1020 du Code Général des Impôts les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou de parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A du Code Général des Impôts sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans le délai de cinq ans.

Un engagement de cette nature peut donc être souscrit par tout assujetti agissant en tant que tel, indépendamment de la qualité du cédant. Conformément aux dispositions de l'article 1020 du Code Général des Impôts, les mutations sont néanmoins soumises à la TPF au taux global de 0.715% réduit lorsqu'elles portent sur des immeubles dès lors qu'elles entrent dans les prévisions de l'article 677-1° du Code Général des Impôts.

Rappel des faits :

En l'espèce, la SA HV a acquis le 7 juin 2011 sous le régime de l'article 1115 du Code Général des Impôts, la totalité des titres de la société OP, société à prépondérance immobilière. En contrepartie de l'exonération des droits d'enregistrement, elle s'est engagée à revendre les parts sociales dans le délai de 5 ans.

Le 29 septembre 2011, la société OP cédait son patrimoine immobilier, constitué d'un seul immeuble situé dans le 10^ème arrondissement de Paris.

Le 16 décembre 2013, l'administration fiscale notifiait à la SA HV un redressement des droits d'enregistrement, pour déchéance du régime dérogatoire prévu à I'article 1115 du Code Général des Impôts.

La réclamation contentieuse de la SA HV étant restée sans suite, elle a assigné l'administration fiscale.

Par un jugement du 27 juin 2017, le TGI de Paris a rejeté la demande formée par la SA HV, décision confirmée en appel.

La SA HV s'est pourvue en Cassation.

• Pour les demandeurs, il résulte de ces dispositions des articles 1115 du Code Général des Impôts et 1840 G ter du même code qu'un acquéreur qui a pris l'engagement de revendre des titres d'une société à prépondérance immobilière ne peut être soumis avant l'expiration du délai légal aux droits de mutation que si la cause invoquée par l'administration fiscale pour justifier de la déchéance du régime de faveur avant l'expiration du délai légal de revente produise un effet définitif;
• que la cession, pendant la période intercalaire, d'un immeuble détenu par une société à prépondérance immobilière dont les titres font l'objet d'un engagement de revente ne revêt pas un effet définitif justifiant la déchéance prématurée du régime de l'article 1115 du code général des impôts, dès lors qu'avant l'expiration du délai légal, elle procède à l'acquisition d'un bien immobilier et demeure une société à prépondérance immobilière

Pour la SA HV cette condition invoquée par la Cour et tenant à la conservation de manière continue du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente, rajoute à la loi.

La Cour de Cassation vient de rejeter le pourvoi de la SA HV. Elle précise :

Le bénéfice du régime de faveur institué par l'article 1115 du Code Général des Impôts suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente et que l'administration fiscale n'est pas tenue d'attendre l'expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance de ce régime fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu qu'en cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, le 29 septembre 2011, la société OP a fait perdre à ses parts sociales leur nature immobilière et que la société HV ne pouvait dès lors plus prétendre au bénéfice du régime de faveur institué par l'article 1115 du Code Général des Impôts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, Ch.Com du 24 novembre 2021, 19-17.281