Définition de la loi Scellier Intermédiaire
Les fondements juridiques de la loi Scellier
Votée le 22 décembre 2008, la loi dite « Scellier » a remplacé la loi dite « Robien ».
Cette nouvelle loi Scellier permet depuis le 1er janvier 2009 (et jusqu'au 31 décembre 2012) d'investir dans l'immobilier tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 septvicies du Code Général des Impôts).
Le Scellier intermédiaire est basé sur le régime « Scellier » auquel il s'additionne. Il procure des avantages complémentaires en contrepartie d'engagements plus contraignants pour le bailleur.
Une réduction d'impôt comprise entre 25% et 37% du prix du bien et une déduction spécifique de 30% des revenus !
Le dispositif fiscal « Scellier intermédiaire » permet de cumuler plusieurs avantages fiscaux afin de favoriser l'investissement immobilier à usage d'habitation :
Une réduction d'impôt
L'économie d'impôt offerte par la loi Scellier peut aller de 25 % (loi Scellier) à 37 % (Scellier intermédiaire) de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 € investis par foyer fiscal et par an.
Au maximum, l'économie d'impôt sur le revenu offerte par la loi Scellier peut donc représenter 75 000 € pour un bien d'une valeur de 300 000 €.
Cette économie d'impôt sera étalée sur 9 ans, soit 8 333 € d'économie d'impôt par an.
La réduction d'impôt supplémentaire procurée par le dispositif « Scellier Intermédiaire » peut atteindre au maximum 36 000 € pour un bien d'une valeur de 300 000 €.
Cette réduction supplémentaire sera étalée sur 6 ans (2 périodes de 3 ans), soit 6 000 € de réduction par an.
Une déduction spécifique
En plus de la réduction d'impôt, le régime « Scellier Intermédiaire » permet à l'investisseur d'appliquer une déduction spécifique de 30 % du montant brut des revenus du bien.
Les investisseurs concernés par la loi Scellier
La loi Scellier s'adresse à toutes personnes physiques domiciliées fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu, SCPI).
Règle générale : l'article 4 A du Code Général des Impôts définit ces personnes comme étant des contribuables soumis à l'Impôt sur le Revenu en France, sur l'ensemble de leur revenus (revenus de source française ou étrangère). Il s'agit le plus souvent de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d'Outre-Mer.
Cas particulier : les agents de l'Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble des revenus sont considérées comme fiscalement domiciliées en France (au sens du 2 de l'article 4 B du Code Général des Impôts) et peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.
Les biens immobiliers pouvant bénéficier de la loi Scellier
La loi Scellier ne s'applique qu'aux biens immobiliers
- situés en France métropolitaine, ou dans les départements ou collectivités d'Outre-Mer ;
- à usage d'habitation.
Cas particulier des locaux à usage mixte : ces locaux peuvent bénéficier de la loi Scellier à condition que l'habitation représente au moins les 3/4 de la superficie, et l'avantage fiscal ne porte que sur la partie affectée à l'habitation.
Le bien doit se trouver dans l'un des cas énumérés ci-dessous
- logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (et jusqu'en 2017 pour les logements situés Outre-Mer) ;
- logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de cette demande ;
- local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et que le contribuable transforme en logement (sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de cette acquisition) ;
- logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qu'il réhabilite ;
- local inachevé acquis par le contribuable en vue de son achèvement ;
- parts de SCPI Scellier (souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012).
Le bien doit respecter des normes thermiques et de performance énergétique
Le logement doit respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (article L.111-9 du Code de la construction et de l'habitation).
Cette « éco-condition » s'applique :
- aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter de la publication du décret cité ci-avant ;
- aux logements que le contribuable fait construire (ou dont il achève la construction lorsqu'ils ont été acquis inachevés) qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret cité ci-avant ;
- aux locaux acquis en vue de leur transformation en logement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret cité ci-avant.
Cas particulier des logements anciens réhabilités : cette « éco-condition » ne s'applique pas aux logements acquis en vue d'être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés.
Les zones géographiques
Les biens situés en France métropolitaine
Ces logements doivent se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A ou B).
Les logements situés en zone C n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt.
Depuis le 1er janvier 2010, certaines communes de la zone C peuvent devenir éligibles sur agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret et après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme. La décision du ministre de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.
Les biens situés Outre-Mer
Les logements peuvent se trouver dans les départements d'Outre-mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).
Immobilier loi Scellier Intermédiaire
