SAS Paris Boétie Club

Investissement immobilier premium dans le Triangle d'Or parisien.

Présentation du Paris Boétie Club

Le Paris Boétie Club est une opportunité d’investissement immobilier de premier plan, proposée dans le cadre d’un club deal. Situé en plein cœur du Triangle d’Or parisien, cet actif bénéficie d’un positionnement stratégique rare et recherché. Le projet est piloté par Wenova Asset Management, société de gestion agréée par l’AMF.

Présentation de l’actif

Situé au 124 rue de la Boétie, dans le 8ᵉ arrondissement de Paris, l’actif se trouve dans le Quartier Central des Affaires (QCA), à proximité immédiate des Champs-Élysées. L'immeuble, de style haussmannien, présente les caractéristiques suivantes :

• Surface totale : 1 863 m²
• Composition : 942 m² de commerce et 921 m² de résidence hôtelière
• État locatif actuel : commerce loué à Burger King avec un bail ferme (loyer annuel de 540 000 €), résidence hôtelière majoritairement vacante
• Prix d’acquisition : 34,6 M€ hors droits
• Loyer potentiel (offre reçue) : 1 480 000 € par an
• Loyer cible projeté après valorisation : 1 700 000 € par an
• Prix de vente cible espéré : 44,5 M€

Stratégie de création de valeur

La stratégie d’asset management repose sur deux axes complémentaires (nous consulter).

Il est possible de vendre l’immeuble en bloc et en pleine propriété. Une distinction importante est à faire entre hébergement hôtelier et hôtellerie :

• L’hébergement hôtelier concerne uniquement la fonction de logement temporaire
• L’hôtellerie inclut également les services (restauration, conciergerie, etc.)

Cette distinction influe sur les obligations réglementaires selon le Code du Tourisme. L’orientation vers l’hébergement hôtelier permet une plus grande souplesse d’exploitation.

Marché, positionnement et comparables

Le marché du résidentiel hôtelier dans le Triangle d’Or affiche un tarif journalier moyen d’environ 410 €, avec des pics à 580,80 € pour le segment luxe. Le Paris Boétie Club prévoit un positionnement à 407 €, légèrement en dessous de la moyenne locale (464 €).

Cette estimation prudente permet une sécurisation des flux locatifs tout en laissant un potentiel de progression après rénovation.

Le taux de rendement prime pour les commerces dans le QCA varie entre 3,0 % et 3,75 %. Pour les artères les plus prestigieuses comme les Champs-Élysées ou la rue Saint-Honoré, il est proche de 3,0 %. Notre taux de rendement projeté, à 3,8 %, se révèle très attractif dans ce contexte.

Analyse des comparables :

• En avril 2023, les murs de l’hôtel de Seine (3 étoiles, 6ᵉ arrondissement) ont été vendus à plus de 40 fois le loyer annuel, soit environ 2,4 M€ par chambre.
• Le prix moyen d’une chambre dans le 8ᵉ arrondissement est de 1 046 000 € (source : Blue Bear Capital).

Notre actif bénéficie d’un positionnement central au sein du QCA. Il conserve un fort potentiel de valorisation, sans dépendre de comparables agressifs. De plus, sa nature en hébergement hôtelier renforce sa différenciation réglementaire et commerciale.

Deux expertises indépendantes en l’état confirment la valeur de l’actif entre 41,6 M€ et 43,36 M€, validant ainsi le potentiel de création de valeur par rapport au prix d’acquisition.

Avancement du projet

• Acquisition prévue en septembre 2025
• Condition de club deal à lever avant le 31 juillet 2025
• ERP 5 O en cours, purge administrative prévue en août 2025
• Expertises en l’état : 43 360 000 € et 41 600 000 € net

Structure d’investissement

Le projet est porté par une SAS à capital variable (Autre FIA), avec une structure fiscale optimisée :

• Hors champ de l’IFI
• Éligible au régime 150-0 B TER
• Possibilité d’imposition à la Flat Tax ou à l’IS
• Régime Mère-Fille applicable

Performance attendue et sensibilité du TRI

L’analyse de sensibilité démontre la robustesse du modèle économique en fonction de la durée de détention et du prix de cession.

Scénario base case : 21 mois

• TRI net investisseur : 18,09 %

Sensibilité selon la durée du projet :

• 24 mois : 15,06 %
• 27 mois : 12,78 %
• 30 mois : 11,02 %
• 36 mois : 8,46 %
• 48 mois : 5,05 %

Sensibilité selon le prix de vente (durée : 21 mois) :

• +10 % : 29,81 %
• +5 % : 24,04 %
• -5 % : 11,92 %
• -10 % : 5,5 %

Structure financière

• Endettement cible à l’acquisition : environ 50 % (plafonné à 70 %)
• Période de blocage : 4 ans (prorogeable deux fois 1 an)
• Distributions de revenus prévues

Stratégie de sortie

La stratégie de cession repose sur une mise en vente par appel d’offres. L’immeuble pourra être vendu en bloc ou scindé pour répondre à différents profils d’acquéreurs :

• Investisseurs Core recherchant la pleine propriété
• Investisseurs en quête d’un actif hôtelier Core
• Acquéreurs intéressés par un commerce Core (bail ferme 12 ans) ou Core+ (potentiel d’augmentation de loyer)

La signature d’un bail ferme de 12 ans par le groupe Bertrand permettrait de compresser le taux de rendement à la sortie, maximisant la valorisation.

Pourquoi investir ?

• Emplacement exceptionnel au cœur du QCA
• Actif mixte avec commerce sécurisé et potentiel hôtelier à exploiter
• Stratégie de création de valeur claire et structurée
• Locataire en place (Burger King) assurant une base de revenus stable
• Fort potentiel de valorisation après repositionnement
• Rendement attractif dans un quartier prime parisien
• Fiscalité optimisée grâce à la structuration en SAS
• Gestion assurée par une société agréée AMF : Wenova Asset Management

Risques liés à l’investissement dans le fonds Paris Boétie Club

Avant tout engagement, il est essentiel de bien comprendre les risques associés à ce type d’investissement en club deal immobilier. Le fonds Paris Boétie Club présente des caractéristiques spécifiques qui impliquent plusieurs niveaux de risques.

Risque de perte en capital

La Société de Gestion mettra en œuvre tous les moyens nécessaires pour atteindre les objectifs fixés. Néanmoins, aucune garantie ne peut être apportée quant à la performance effective du projet. Il est possible que l’investisseur ne reçoive aucun rendement, voire perde tout ou partie du capital investi. Ce type de placement demeure une opération à caractère spéculatif.

Risque de liquidité

L’investissement dans un actif immobilier via un club deal présente une liquidité limitée. Le marché immobilier est sensible aux cycles économiques, aux aléas réglementaires et aux retards opérationnels (travaux, autorisations, etc.). La revente des parts peut s’avérer difficile et ne garantit pas une récupération du capital initial.

Risque lié à l’immobilier

L’actif sous-jacent étant un bien immobilier, il est exposé à des risques spécifiques liés au marché : vacance locative, évolution de la demande, changements réglementaires ou encore sinistres. Ces éléments peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité du fonds.

Risque de taux

Les taux d’intérêt et l’inflation influencent fortement les actifs immobiliers. Une remontée des taux pourrait avoir un effet négatif sur la performance du fonds, en réduisant sa valeur nette ou en augmentant son coût d’emprunt.

Risques liés à l’absence de diversification

Le fonds Paris Boétie Club investit dans un seul actif immobilier. Par conséquent, toute dégradation de la performance ou des conditions de valorisation de cet actif affectera directement l’ensemble du fonds. L’absence de diversification augmente le risque global de l’investissement.

Autres risques identifiés

• Risque de contrepartie
• Risque de durée du projet
• Risque en matière de durabilité (facteurs ESG)
• Risque lié à l’environnement macroéconomique

Pour plus de précisions, les investisseurs sont invités à se référer à l’Article 6 du Document d’Informations du fonds.

Risque lié à la gestion discrétionnaire

L’investisseur confie entièrement la gestion du Club Deal à la Société de Gestion. Il ne peut pas intervenir dans la conduite opérationnelle du projet. Cette délégation implique une forte dépendance aux choix stratégiques et à l’expertise du gestionnaire.

Restrictions de liquidité

Les parts ne peuvent pas être revendues librement pendant la période de blocage. Cette durée est définie statutairement et ne permet aucun rachat anticipé. Après cette période, les cessions sont soumises à des conditions spécifiques détaillées aux articles 8.3.2 et 8.4 du règlement du fonds.

En résumé, un investissement dans le fonds Paris Boétie Club présente des opportunités attractives mais également des risques qu’il convient de maîtriser. Il s’adresse à des investisseurs informés, conscients de l’absence de garantie de rendement et de la faible liquidité du placement.