Quelle fiscalité pour les SCPI résidentielles en 2024 ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Quelle est la fiscalité des SCPI résidentielles ?
Comment sont imposés les revenus des SCPI résidentielles ?
Quel est l'impact des SCPI résidentielles sur l'IFI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont transparentes fiscalement. Cela signifie que le porteur de parts de SCPI est soumis au même régime fiscal qu'un investisseur ayant réalisé un achat immobilier en direct.

A noter que certaines SCPI résidentielles peuvent être acquises dans le cadre fiscal de contrat d'assurance (contrat d'assurance vie, contrat de capitalisation, PER, PEP, PERP ou contrat Retraite Madelin) pour ceux qui préfèrent que les dividendes distribués par les SCPI soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans ce cas, la fiscalité spécifique au contrat d'assurance prend le pas sur la fiscalité de la SCPI.

Impôt sur les revenus de SCPI

La majeure partie des dividendes versés par les SCPI résidentielles correspond à des revenus fonciers (l'essentiel de son activité et de ses ressources).

Ces revenus fonciers sont soumis au droit commun des revenus fonciers, ce qui permet notamment de déduire les éventuels intérêts d'emprunt (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou d'utiliser un déficit foncier existant par ailleurs.

Une part infime des dividendes distribués par la SCPI correspond à des revenus de produits financiers (la quote-part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie placée en placements court terme).

Cette quote-part de revenus financiers est soumise à l'imposition selon le régime de droit commun, c'est-à-dire selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (majoré de 17,2% de prélèvements sociaux). Dès leur encaissement, ils supportent un prélèvement de 24% qui constituera un acompte à valoir sur l'impôt de 2025.

Cas particuliers : les porteurs peuvent toutefois en être dispensés en adressant aux sociétés de gestion une attestation sur l'honneur avant le 31 mars 2024, si leur revenu fiscal de référence de 2023 ne dépasse pas 25 000 € pour une personne seule et 50 000 € pour un couple.

Impôt sur les plus-values de SCPI

Comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt après 22 ans de détention (en application des abattements qui s'appliquent après la 6^ème année de détention).

Les prélèvements sociaux (PS) sont dus après abattement pour durée de détention. Vous ne serez totalement exonérés de PS qu’après 30 ans de détention (au lieu de 22 ans pour l'impôt sur la plus-value).

Pour plus d’information, voir la rubrique « la fiscalité de l'immobilier résidentiel ».

A noter : il est possible d'investir en immobilier et de bénéficier des différents avantages fiscaux prévus dans le cadre de la loi Pinel, la loi Pinel Denormandie, la loi Malraux ou les Monuments Historiques (MH), ou tout simplement du régime du déficit foncier grâce aux SCPI résidentielles appelées « SCPI fiscales » (voir ci-après).

Défiscalisations actuellement proposées au travers de SCPI fiscales

SCPI Pinel

Type d’investissement : immobilier d’habitation constituant la résidence principale du locataire.

Objectif de la SCPI : étaler sur 6 à 12 ans une réduction de 18% du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 6 à 12 ans).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Pinel ».

SCPI Pinel de Normandie

Type d’investissement : immobilier d’habitation ancien faisant l'objet d'importants travaux de rénovation et constituant la résidence principale du locataire.

Objectif de la SCPI : étaler sur 6 à 12 ans une réduction de 18% du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 6 à 12 ans).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Pinel Denormandie ».

SCPI de Déficit Foncier

Type d'investissement : immobilier d'habitation ancien à rénover.

Objectif de la SCPI : effectuer des travaux pour générer du déficit foncier reportable sur les revenus fonciers (sans plafond) et sur les autres revenus (dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI de Déficit Foncier ».

SCPI Malraux

Type d'investissement : immobilier d'habitation ancien en secteur sauvegardé.

Objectif de la SCPI : obtenir une réduction d'impôt de 30% sur la quote-part de travaux réalisés par la SCPI, imputables dès la 1^ère année. Généralement cette quote-part représente de 60 à 66% du prix d'achat. La réduction d'impôt pour le souscripteur est alors généralement d'environ 18% (30% de réduction d'impôt calculé sur 60% de travaux), hors plafonnement des niches fiscales.

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Malraux ».

Par le passé, des SCPI résidentielles, également appelées « SCPI fiscales » ont été proposées dans le cadre des lois Méhaignerie, Périssol, Robien, Borloo, Demessine, Scellier, Duflot ou Girardin. Ces anciennes SCPI fiscales ne sont plus commercialisées aujourd'hui suite aux réformes fiscales successives, mais continuent de bénéficier de leur régime fiscal spécifique jusqu'à leur dissolution.

Certains dispositifs sont toujours en vigueur, mais certaines années, il n'existe pas de véhicule dédié à ce type d'investissement, comme pour le Monuments Historiques (MH) par exemple.

SCPI fiscales : des périodes de souscription limitées dans le temps

Les SCPI fiscales sont généralement ouvertes durant une période de commercialisation assez courte (1 ou 2 ans, voire parfois quelques mois seulement). Elles se font rares à certaines périodes de l'année, et tous les types de SCPI fiscales ne sont pas disponibles en permanence.

N'hésitez pas à consulter nos Gestionnaires de Patrimoine pour connaître les projets de SCPI fiscales pour 2024 ou 2025 qui ne seraient pas encore présentés sur notre site internet.

SCPI fiscales : souscriptions obligatoirement en direct

Les SCPI dites « fiscales » (car elles donnent droit à des réductions d'impôt) doivent être souscrites en direct pour bénéficier du régime fiscal associé.

Elles ne sont donc pas éligibles aux contrats d'assurance qui sont des enveloppes fiscales non transparentes, et qui disposent de leur propre régime fiscal.

SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La SCPI : un actif assujetti à l'IFI

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) mais a instauré l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Bien que les SCPI soient des Sociétés Civiles, la loi retient leur composante immobilière pour les considérer comme des actifs immobiliers. Ces actifs rentrent donc dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. La valeur à déclarer à l'IFI est la valeur de la part au 31 décembre de l'année écoulée, après retraitement.

Attention : le fait de détenir ses SCPI dans un contrat d'assurance vie, dans un contrat de capitalisation ou un contrat Retraite (PER) ne permet pas d'échapper à l'impôt sur la Fortune Immobilière. La quote part du contrat investie en parts de SCPI doit être réintégrée dans le patrimoine taxable.

Une valeur décotée pour l'IFI

Seuls les actifs « immobiliers » détenus par la SCPI doivent être déclarés à l'IFI. Il faut donc soustraire les actifs financiers détenus par la SCPI, et le cas échéant les crédits contractés par la SCPI, de son prix de part au 31 décembre.

Pour les SCPI dites « fiscales », une légère décote peut aussi être justifiée par le caractère non transmissible de l'avantage fiscal, et à la faible liquidité qui en résulte. C'est une tolérance plus qu'une règle. Il n'existe pas de règle officielle reconnue par l'administration fiscale pour appliquer cette décote. Le caractère abusif ou non de la décote sera apprécié au cas par cas. La durée résiduelle de blocage peut être prise en compte pour déterminer une décote. Chaque contribuable pourra décider d'appliquer, ou non, une décote à ce titre en prenant le risque d'une contestation de la part de l'administration fiscale.

Une assiette réduite pour les non-résidents

Pour les non résidents, seuls les immeubles détenus en France sont à déclarer à l'IFI.

Pour les SCPI qui détiennent des immeubles à l'étranger, il faut donc recalculer la valeur IFI de la part à déclarer pour les non résidents.

Là aussi, le porteur de parts trouvera habituellement cette information sur le bulletin d'information du 1^er trimestre suivant. Vous pouvez également l'obtenir auprès de votre Gestionnaire de Patrimoine.

Le cas particulier des SCPI démembrées

Si vous possédez l'usufruit de parts de SCPI, vous êtes soumis à l'IFI pour leur valeur totale.

A l'inverse, vous êtes exonéré d'IFI en cas de détention des parts en nue-propriété.

Sauf s'il s'agit d'un démembrement issu d'une succession ! Dans ce cas, vous devrez déclarer la valeur de la nue propriété en retenant l'âge de l'usufruitier comme clef de répartition.

SCPI et droits de succession

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie (exonération possible de droits de succession sous conditions : voir la fiscalité applicable à l'assurance vie).

Avertissement concernant les informations à caractère fiscal

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Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.

Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.

La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.

Les informations fiscales communiquées sur cette page résument les règles applicables aux investisseurs soumis à la fiscalité française et ne sont données qu’à titre d’information générale. Elles n'ont pas vocation à constituer une analyse complète de l'ensemble des effets fiscaux susceptibles de s'appliquer à une personne en particulier.

Les personnes n'ayant pas leur résidence fiscale en France doivent se conformer à la législation fiscale en vigueur dans leur Etat de résidence en tenant compte le cas échéant de l’application d’une convention fiscale visant à éviter les doubles impositions conclue entre la France et cet Etat.

Il est toujours recommandé de nous consulter pour étudier votre situation particulière. Plus d'informations sur notre offre de bilan patrimonial global en suivant ce lien.

Par ailleurs, ces informations fiscales sont fondées sur les dispositions légales françaises actuellement en vigueur et sont donc susceptibles d'évoluer. Ces règles peuvent être affectées par des modifications législatives ou réglementaires (avec un effet parfois rétroactif) ou par un changement de leur interprétation par la jurisprudence ou par l'administration fiscale française. Les décisions d'investissement ne doivent pas reposer exclusivement sur des critères fiscaux, les règles pouvant évoluer favorablement ou défavorablement avant le dénouement de votre investissement.

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