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Quelle est la fiscalité des SCPI résidentielles en 2021 ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Quelle est la fiscalité des SCPI résidentielles ?
Comment sont imposés les revenus des SCPI résidentielles ?
Quel est l'impact des SCPI résidentielles sur l'IFI ?


Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont transparentes fiscalement. Cela signifie que le porteur de parts de SCPI est soumis au même régime fiscal qu'un investisseur ayant réalisé un achat immobilier en direct.

A noter que certaines SCPI résidentielles peuvent être acquises dans le cadre fiscal de contrat d'assurance (contrat d'assurance vie, contrat de capitalisation, PER, PEP, PERP ou contrat Retraite Madelin) pour ceux qui préfèrent que les dividendes distribués par les SCPI soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans ce cas, la fiscalité spécifique au contrat d'assurance prend le pas sur la fiscalité de la SCPI.


Impôt sur les revenus de SCPI

La majeure partie des dividendes versés par les SCPI résidentielles correspond à des revenus fonciers (l'essentiel de son activité et de ses ressources).

Ces revenus fonciers sont soumis au droit commun des revenus fonciers, ce qui permet notamment de déduire les éventuels intérêts d'emprunt (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou d'utiliser un déficit foncier existant par ailleurs.

Une part infime des dividendes distribués par la SCPI correspond à des revenus de produits financiers (la quote-part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie placée en placements court terme).

Cette quote-part de revenus financiers est soumise à l'imposition selon le régime de droit commun, c'est-à-dire selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (majoré de 17,2% de prélèvements sociaux). Dès leur encaissement, ils supportent un prélèvement de 24% qui constituera un acompte à valoir sur l'impôt de 2022.

Cas particuliers : les porteurs peuvent toutefois en être dispensés en adressant aux sociétés de gestion une attestation sur l'honneur avant le 31 mars 2021, si leur revenu fiscal de référence de 2020 ne dépasse pas 25 000 € pour une personne seule et 50 000 € pour un couple.


Impôt sur les plus-values de SCPI

Comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt après 22 ans de détention (en application des abattements qui s'appliquent après la 6ème année de détention).

Les prélèvements sociaux (PS) sont dus après abattement pour durée de détention. Vous ne serez totalement exonérés de PS qu’après 30 ans de détention (au lieu de 22 ans pour l'impôt sur la plus-value).

Pour plus d’information, voir la rubrique « la fiscalité de l'immobilier résidentiel ».

Cas particulier des SCPI de capitalisation :

La SCPI de capitalisation vise une distribution de revenus réduite au minimum. Elle a été conçue pour répondre aux attentes d'investisseurs souhaitant limiter le plus possible les revenus fonciers à déclarer.

Achetée à crédit, elle permet d'utiliser pleinement la charge des intérêts d'emprunt, déductibles et reportables sur d'autres revenus fonciers.

L'essentiel de la performance attendue pour une SCPI de capitalisation réside dans les plus-values résultant de la valorisation du patrimoine (évolution du prix de la part). Cette valorisation dépend de l'évolution du prix du marché, de la gestion de la SCPI et des opérations à effet de levier mises en oeuvre par la société de gestion (sortie du régime de la loi de 48, cession en fin de période de démembrement temporaire ou viager).

En cas de hausse du prix de la part, la vente des parts fait apparaître une plus-value, exonérée d'impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux), et partiellement exonérée à partir de la 6ème année.

A noter : il est possible d'investir en immobilier et de bénéficier des différents avantages fiscaux prévus dans le cadre de la loi Pinel, la loi Pinel Denormandie, la loi Malraux ou les Monuments Historiques (MH), ou tout simplement du régime du déficit foncier grâce aux SCPI résidentielles appelées « SCPI fiscales » (voir ci-après).


Défiscalisations actuellement proposées au travers de SCPI fiscales

SCPI Pinel

Type d’investissement : immobilier d’habitation constituant la résidence principale du locataire.

Objectif de la SCPI : étaler sur 6 à 12 ans une réduction de 18% du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 6 à 12 ans).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Pinel ».


SCPI Pinel de Normandie

Type d’investissement : immobilier d’habitation ancien faisant l'objet d'importants travaux de rénovation et constituant la résidence principale du locataire.

Objectif de la SCPI : étaler sur 6 à 12 ans une réduction de 18% du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 6 à 12 ans).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Pinel Denormandie ».


SCPI de Déficit Foncier

Type d'investissement : immobilier d'habitation ancien à rénover.

Objectif de la SCPI : effectuer des travaux pour générer du déficit foncier reportable sur les revenus fonciers (sans plafond) et sur les autres revenus (dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal).

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI de Déficit Foncier ».


SCPI Malraux

Type d'investissement : immobilier d'habitation ancien en secteur sauvegardé.

Objectif de la SCPI : obtenir une réduction d'impôt de 30% sur la quote-part de travaux réalisés par la SCPI, imputables dès la 1ère année. Généralement cette quote-part représente de 60 à 66% du prix d'achat. La réduction d'impôt pour le souscripteur est alors généralement d'environ 18% (30% de réduction d'impôt calculé sur 60% de travaux), hors plafonnement des niches fiscales.

Suivez ce lien pour consulter l'offre de « SCPI Malraux ».


Par le passé, des SCPI résidentielles, également appelées « SCPI fiscales » ont été proposées dans le cadre des lois Méhaignerie, Périssol, Robien, Borloo, Demessine, Scellier, Duflot ou Girardin. Ces anciennes SCPI fiscales ne sont plus commercialisées aujourd'hui suite aux réformes fiscales successives, mais continuent de bénéficier de leur régime fiscal spécifique jusqu'à leur dissolution.

Certains dispositifs sont toujours en vigueur, mais certaines années, il n'existe pas de véhicule dédié à ce type d'investissement, comme pour le Monuments Historiques (MH) par exemple.


SCPI fiscales : des périodes de souscription limitées dans le temps

Les SCPI fiscales sont généralement ouvertes durant une période de commercialisation assez courte (1 ou 2 ans, voire parfois quelques mois seulement). Elles se font rares à certaines périodes de l'année, et tous les types de SCPI fiscales ne sont pas disponibles en permanence.

N'hésitez pas à consulter nos Gestionnaires de Patrimoine pour connaître les projets de SCPI fiscales pour 2021 ou 2022 qui ne seraient pas encore présentés sur notre site internet.


SCPI fiscales : souscriptions obligatoirement en direct

Les SCPI dites « fiscales » (car elles donnent droit à des réductions d'impôt) doivent être souscrites en direct pour bénéficier du régime fiscal associé.

Elles ne sont donc pas éligibles aux contrats d'assurance qui sont des enveloppes fiscales non transparentes, et qui disposent de leur propre régime fiscal.


SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les SCPI entrent dans l'assiette du nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : la valeur à déclarer à l'IFI est la valeur de la part au 31 décembre de l'année écoulée, ou une valeur un peu inférieure communiquée par la société de gestion si la SCPI a des actifs financiers exonérés.

Attention : le fait de détenir ses SCPI dans un contrat d'assurance vie ou dans un contrat de capitalisation exonéré d'IFI ne permet pas d'échapper à l'impôt sur le capital : la quote part du contrat investi en parts de SCPI doit être réintégrée dans le patrimoine taxable.

Pour les SCPI dites « fiscales » une légère décote appliquée au prix des parts peut être justifiée par le caractère non transmissible de l'avantage fiscal, et à l'illiquidité qui en résulte. Il n'y a pas de règle officielle, et le caractère abusif ou non de la décote sera apprécié au cas par cas.

Cas particulier : exonération d'IFI en cas de détention des parts en nue-propriété, sauf si le démembrement provient d'une succession. Dans ce cas, les nu propriétaires devront ajouter la valeur de la nue propriété dans leur patrimoine taxable.


SCPI et droits de succession

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie (exonération possible de droits de succession sous conditions : voir la fiscalité applicable à l'assurance vie).





Avertissement concernant les informations à caractère fiscal



Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.

Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.

La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.

Les informations fiscales communiquées sur cette page résument les règles applicables aux investisseurs soumis à la fiscalité française et ne sont données qu’à titre d’information générale. Elles n'ont pas vocation à constituer une analyse complète de l'ensemble des effets fiscaux susceptibles de s'appliquer à une personne en particulier.

Les personnes n'ayant pas leur résidence fiscale en France doivent se conformer à la législation fiscale en vigueur dans leur Etat de résidence en tenant compte le cas échéant de l’application d’une convention fiscale visant à éviter les doubles impositions conclue entre la France et cet Etat.

Il est toujours recommandé de nous consulter pour étudier votre situation particulière. Plus d'informations sur notre offre de bilan patrimonial global en suivant ce lien.

Par ailleurs, ces informations fiscales sont fondées sur les dispositions légales françaises actuellement en vigueur et sont donc susceptibles d'évoluer. Ces règles peuvent être affectées par des modifications législatives ou réglementaires (avec un effet parfois rétroactif) ou par un changement de leur interprétation par la jurisprudence ou par l'administration fiscale française. Les décisions d'investissement ne doivent pas reposer exclusivement sur des critères fiscaux, les règles pouvant évoluer favorablement ou défavorablement avant le dénouement de votre investissement.

Plus d'informations ? Voir les avantages des SCPI résidentielles fiscales.

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