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Inconvénients et risques liés aux SCPI résidentielles ?

D'une manière générale, les SCPI présentent de nombreux avantages mais aussi des inconvénients qu'il convient d'apprécier avant de réaliser un investissement en SCPI. Les SCPI résidentielles, assorties d'avantages fiscaux, présentent en outre des risques spécifiques.


Le risque immobilier

Les variations du marché de l'immobilier est susceptible d’entraîner une baisse de la valeur de l'actif détenu par la SCPI, due à la variation des marchés immobiliers. Cette baisse de la valeur d'expertise se répercute sur la valeur de la SCPI et donc sur le prix des parts.

Ainsi, l'investissement en parts de SCPI n'est pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers, pour autant, le capital n'est pas garanti, puisque la valeur des parts de SCPI est en partie liée à celle du marché immobilier.

La valeur des parts peut fluctuer à court ou moyen terme, en hausse comme en baisse. Le prix des parts est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine de la SCPI estimée par des experts indépendants.


Les risques et contraintes spécifiques aux SCPI

Un investissement à long terme

La fiscalité et les frais de transaction applicables aux SCPI ne sont pas adaptés à un investissement à court terme ou moyen terme (même si rien n'interdit de remettre en vente ses parts peu après les avoir achetées).

Comme pour tout investissement immobilier, la durée d'investissement conseillée pour une SCPI est de plusieurs années, l'idéal étant de concevoir cet investissement dans une optique à moyen ou long terme (10 à 15 ans), voire à très long terme dans une optique de complément de retraite par exemple.

L'horizon minimum d'investissement conseillé est généralement supérieur à 5 ans pour une souscription de parts de SCPI.

Le risque de liquidité

Les SCPI sont investies en immobilier et l'immobilier est par définition un actif peu liquide. N'étant pas cotées en bourse, la valeur fluctue peu mais la liquidité des parts de SCPI n'est pas assurée à tout moment. La disponibilité des capitaux n'est jamais immédiate, sauf lorsque vous investissez au travers de contrat d'assurance vie ou de contrat de capitalisation. Dans ce cas c'est l'assureur qui détient les parts, et celui-ci est tenu de satisfaire une demande de rachat dans un délai maximum de 30 jours.

La société de gestion organise le marché secondaire des parts et assure la confrontation des vendeurs et des acheteurs pour assurer une liquidité optimum sur le marché des parts. Dans les périodes favorables où les transactions font apparaître un courant acheteur, la vente peut donc être réalisée assez rapidement (15 jours à un mois environ), bien plus vite qu'un bien immobilier détenu en direct. Mais en cas de déséquilibre entre l'offre et la demande, les ordres de vente de parts de SCPI peuvent rester plusieurs mois en attente, sauf à accepter une décote pour récupérer son argent plus rapidement (comme pour le marché de l'immobilier en général).

Le risque lié à la gestion discrétionnaire

Chaque SCPI est gérée par une équipe de gestion qui met en oeuvre une stratégie qui peut s'avérer moins performante que celle de ses concurrents, ou que le marché dans son ensemble.

Les immeubles achetés, la gestion locative, la sélection des locataires, les travaux d'entretien et d'amélioration, les arbitrages décidés par les gestionnaires, sont autant d'éléments qui peuvent créer ou détruire de la valeur. Comme pour tout investissement collectif, une mauvaise gestion de l'actif peut impacter négativement la valeur de la SCPI.


La fiscalité des revenus fonciers

La détention de parts de SCPI en direct est soumise à la fiscalité des revenus fonciers.

Ce qui peut être un avantage pour certains est aussi parfois un inconvénient pour d'autres : cela peut augmenter votre revenu imposable et vous faire perdre certains avantages fiscaux, ou vous faire passer dans une tranche d'imposition supérieure.


Les risques spécifiques liés aux SCPI résidentielles « fiscales »

Les SCPI résidentielles fiscales supportent davantage de contraintes que les SCPI d'immobilier d'entreprise, en contrepartie d'avantages fiscaux.

Il faut prévoir de conserver ce placement durant plusieurs années : 6 à 18 ans selon le type de SCPI résidentielle.

Les avantages fiscaux offerts par les SCPI résidentielles n'étant pas transmissibles en cas de cession sur le marché secondaire, il est très difficile de trouver un acheteur en cours de vie de la SCPI, sauf à accepter une forte décote. Et malgré cela, le délai d'attente pour trouver un acheteur sur le marché secondaire peut-être long. La liquidité n'est pas assurée.

Si elle est réalisable, la cession anticipée de parts de SCPI résidentielles présente 2 inconvénients majeurs :

  • la perte des avantages fiscaux obtenus lors de la souscription des parts de la SCPI résidentielle ;
  • une forte décote à prévoir en cas de revente des parts, l'acheteur intervenant sur le marché secondaire ne pouvant bénéficier des avantages fiscaux de la SCPI résidentielle.



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