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Acheter des parts de SCPI en nue propriété

Rappel : sur le plan juridique la pleine propriété se décompose en 3 droits liés à la propriété du bien : l'usus, le fructus et l'abusus.

L'usufruitier dispose :

  • De l'usus (droit d'usage) c'est-à-dire pour un bien immobilier le droit de l'occuper,
  • Du fructus (droit d'en percevoir les fruits) c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers

Le nu propriétaire dispose de l'abusus (droit d'en disposer) c'est-à-dire le droit de vendre le bien ;

Le propriétaire réunit ces 2 statuts et dispose de ces 3 prérogatives.


Pourquoi souscrire des parts de SCPI en nue propriété ?

L'acheteur de parts de SCPI en nue propriété renonce aux revenus durant toute la durée du démembrement, puisque le droit de percevoir ces revenus est acheté par l'acquéreur des parts en usufruit.

Les avantages pour l'acquéreur de parts de SCPI en nue propriété :

  • il achète les parts avec une décote qui est fonction de la durée du démembrement, et du rendement auquel il renonce temporairement.
    Cette décote diminuera progressivement jusqu'à disparaître totalement au terme du démembrement. Cela revient à transformer un placement de distribution en un placement de capitalisation.
  • il ne déclare aucuns revenus fonciers durant toute la période de détention de la nue propriété ;
  • le nu propriétaire personne physique n'a pas à déclarer la valeur de ses parts de SCPI à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car c'est à l'usufruitier qu'il incombe de le déclarer à l'IFI s'il y est assujetti.

Les principaux atouts de la souscription de parts de SCPI en nue propriété sont donc essentiellement fiscaux.


Exonération d'Impôt sur le Revenu

En ne percevant aucuns revenus durant la période de détention des parts en nue propriété, le nu propriétaire ne déclare évidemment aucuns revenus qui seraient sinon soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour les revenus de 2020 (impôt dû en 2021) les tranches de revenus et les taux d'imposition correspondants sont les suivants :

  • la 1ère tranche de votre quotient familial comprise entre 0 € et 10 084 € n'est pas imposée mais vous supportez les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%
  • la 2ème tranche de 10 085 € à 25 710 € est imposée à 11% + 17,2% de prélèvements sociaux = 28,2%
  • la 3ème tranche de 25 711 € à 73 516 € est imposée à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux = 47,2%
  • la 4ème tranche de 73 517 € à 158 122 € est imposée à 41% + 17,2% de prélèvements sociaux = 58,2%
  • la 5ème tranche au-delà de 158 122 € est imposée à 45% + 17,2% de prélèvements sociaux = 62,2%

Pour les contribuables les plus fortement imposés, l'abandon temporaire des revenus peut permettre de réaliser une substantielle économie d'impôt.

L'une des stratégies couramment rencontrée consiste à faire coïncider la fin du démembrement de propriété avec le départ à la retraite du nu propriétaire : la pleine propriété se reconstitue automatiquement, et les revenus commencent à être distribués à un moment où les revenus baissent du fait de la cessation d'activité professionnelle.


Exonération d'Impôt sur la Plus-Value immobilière

Les parts achetées en nue propriété sont acquises avec une décote puisqu'une partie du prix de la part est payé par l'acheteur de l'usufruit.

Plus la fin du démembrement se rapproche, plus la valeur de la nue propriété augmente jusqu'à représenter 100% du prix de la part en pleine propriété.

Si l'on prend comme hypothèse une stagnation du prix de la part en pleine propriété, on aura une plus-value mécanique sur le prix des parts acquises en nue propriété :

Exemple d'une part valant 100 € et achetée 60 € en nue propriété : si à la fin du démembrement 10 ans plus tard la part vaut toujours 100 €, la plus-value sera de 40 € par part.

Si l'on prend comme hypothèse une hausse du prix de la part en pleine propriété, on aura une plus-value mécanique sur le prix des parts acquises en nue propriété amplifiée par la hausse du sous-jacent :

Exemple d'une part valant 100 € et achetée 60 € en nue propriété : si à la fin du démembrement 10 ans plus tard la part vaut 150 € (+50%), la plus-value sera de 90 € par part (+150%) une fois la pleine propriété de la part reconstituée.

Il est donc intéressant fiscalement de viser une imposition réduite, voire nulle, sur la plus-value.

Plus d'informations sur la fiscalité des plus-values immobilières ? Suivez ce lien pour consulter le détail des règles applicables : surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € et abattement pour durée de détention.


Exonération d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Au regard de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) les SCPI sont assimilées à l'immobilier et donc taxables à l'IFI, et ce même si elles sont détenues au sein d'un contrat d'assurance vie ou de capitalisation.

Les parts de SCPI acquises en nue propriété sont intégralement exonérées d'IFI, jusqu'au jour de l'extinction de l'usufruit où le nu propriétaire devient pleinement propriétaire.

Pour mémoire, l'IFI représente entre 0,5% et 1,5% du patrimoine taxable valorisé au 1er janvier. Pour consulter le barème détaillé de l'IFI, suivez ce lien.


Comment souscrire des parts de SCPI en nue propriété ?

Si vous avez un intérêt à acquérir la nue propriété de parts de SCPI, il faut trouver un acquéreur pour l'usufruit de ces parts. La souscription doit porter sur un nombre entier de parts, ce qui implique de trouver simultanément un acheteur de l'usufruit pour chaque part achetée en nue propriété.

Cette souscription conjointe doit porter évidemment sur la même SCPI, et il convient aussi d'être d'accord sur la durée du démembrement temporaire et sur le partage du prix d'achat entre le nu propriétaire et l'usufruitier.


En famille ou avec ses sociétés

Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI en démembrement de propriété avec des personnes de votre entourage (membres de la famille ou société par exemple).

1er exemple : les parents achètent l'usufruit des parts de SCPI et leurs enfants en acquièrent la nue propriété.

2ème exemple : le gérant d'une société achète la nue propriété des parts et sa société commerciale à l'IS (impôt sur les sociétés) achète l'usufruit temporaire.

3ème exemple : vous achetez en démembrement avec l'une de vos SCI (Société Civile Immobilière).

En fonction des stratégies patrimoniales et familiales, vous pouvez choisir d'acquérir la nue propriété en nom propre et l'usufruit via une SCI, ou inversement, d'acquérir la nue propriété via une SCI et l'usufruit en nom propre.

Dès lors que le nu propriétaire et l'usufruitier font partie du même cercle familial, ou du même cercle d'intérêts économiques pour les sociétés, il faut veiller à appliquer un partage de la valeur qui soit équitable et non contestable par l'administration fiscale. La sur-évaluation ou la sous-évaluation d'une des deux valeurs présenterait un risque de requalification fiscale.

La situation fiscale de chacun et la stratégie de transmission guideront votre choix d'acquisition en démembrement de propriété.


Avec des tiers

Vous pouvez n'être intéressé que par l'acquisition de parts en nue propriété et il vous faut dans ce cas trouver un acheteur pour l'usufruit de vos parts. Cette recherche de contrepartie peut être effectué par la société de gestion de SCPI ou par votre gestionnaire de patrimoine.

Certaines sociétés de gestion de SCPI (pas toutes) facilitent la rencontre entre l'offre et la demande en démembrement de propriété.

Haussmann Patrimoine peut également rapprocher ses clients acheteurs d'usufruit et ses clients acheteurs de nue propriété, pour permettre à chacun d'eux de réaliser une opération de souscription de parts démembrées.

Sans acheteur pour l'usufruit, il n'y a pas de souscription possible en nue propriété.



Plus d'informations ? Voir comment souscrire des parts de SCPI en usufruit.



Pour en savoir plus sur la souscription de parts de SCPI en nue propriété, vous pouvez nous transmettre vos coordonnées à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous contacterons dans les plus brefs délais.

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