SCPI en démembrement de propriété

La détention de parts de SCPI peut se faire en pleine propriété ou en démembrement de propriété.

Rappel : sur le plan juridique la pleine propriété se décompose en 3 droits liés à la propriété du bien : l'usus, le fructus et l'abusus.

L'usufruitier dispose :

de l'usus (droit d'usage) c'est-à-dire pour un bien immobilier le droit de l'occuper,
du fructus (droit d'en percevoir les fruits) c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers

Le nu propriétaire dispose de l'abusus (droit d'en disposer) c'est-à-dire le droit de vendre le bien ;

Le propriétaire réunit ces 2 statuts et dispose de ces 3 prérogatives.

Démembrement conventionnel : la souscription démembrée

Par convention, 2 personnes peuvent convenir d'acquérir ces droits séparément, lorsque l'un à un intérêt à acquérir la nue propriété d'un bien, et l'autre l'usufruit de ce bien.

Généralement, ce démembrement conventionnel est déterminé pour une durée précisée à l'avance par le contrat de démembrement : au terme prévu l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu propriétaire.

Achat de parts de SCPI en nue propriété

L'acheteur de parts de SCPI en nue propriété renonce aux revenus durant toute la durée du démembrement, puisque le droit de percevoir ces revenus est acheté par l'acquéreur des parts en usufruit.

Les avantages pour l'acquéreur de parts de SCPI en nue propriété :

il achète les parts avec une décote qui est fonction de la durée du démembrement, et du rendement auquel il renonce temporairement. Cette décote diminuera progressivement jusqu'à disparaître totalement au terme du démembrement. Cela revient à transformer un placement de distribution en un placement de capitalisation.
il ne déclare aucuns revenus fonciers durant toute la période de détention de la nue propriété ;
le nu propriétaire personne physique n'a pas à déclarer la valeur de ses parts de SCPI à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car c'est à l'usufruitier qu'il incombe de le déclarer à l'IFI s'il y est assujetti.

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Achat de parts de SCPI en usufruit

Les avantages pour l'acquéreur de parts de SCPI en usufruit :

il achète des revenus futurs (essentiellement des revenus fonciers) pour une durée déterminée sans avoir besoin d'immobiliser un capital important pour acquérir la pleine propriété ;
cela peut permettre de financer un besoin de revenus temporaires (exemple : des études, une résidence médicalisée...) ou d'utiliser un déficit foncier reportable qui serait perdu fiscalement faute de revenus fonciers suffisants ;
l'usufruitier personne morale soumis à l'IS (Impôt sur les Sociétés) peut amortir la valeur de l'usufruit et ainsi diminuer son résultat imposable, et percevoir un rendement attractif.

Démembrement légal suite à une donation ou une succession

Donation de l'usufruit ou de la nue propriété

Vous êtes propriétaire de parts de SCPI ? Vous pouvez effectuer une donation de la nue propriété de vos parts (si vous avez un objectif de transmission successorale à terme) ou de l'usufruit, pour un ascendant (par exemple un parent qui a besoin d'un complément de ressources) ou un descendant (par exemple un enfant qui a besoin de financer ses études ou de démarrer sa vie d'adulte).

La donation d'usufruit peut aussi n'être que temporaire, par exemple pour financer X années d'études.

Démembrement viager suite à une succession

Lors du décès d'un des 2 parents, le conjoint survivant hérite généralement d'une part en usufruit (voire de la totalité du patrimoine en usufruit), et les enfants héritent de la nue propriété.

Ce démembrement légal permet au conjoint survivant de percevoir les revenus jusqu'à la fin de ses jours.

Au décès du conjoint survivant, les enfants deviendront pleinement propriétaires des parts de SCPI dont ils avaient héritées en nue propriété de leur premier parent décédé.

Fiscalité spécifique pour l'IFI

Contrairement au démembrement contractuel qui met à la charge exclusive de l'usufruitier la déclaration des parts de SCPI à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour leur valeur en pleine propriété, le démembrement légal prévoit une déclaration à l'IFI partagée entre l'usufruitier et le nu propriétaire.

L'usufruit est imposable à l'IFI pour sa valeur financière, évaluée en fonction de l'âge de l'usufruitier selon un barème établi par l'administration fiscale. Le solde est à déclarer par le nu propriétaire s'il est assujetti à l'IFI.

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