Société Civile : qu'est-ce qu'une SC ou une SCI ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière ?
Quelles sont les spécificités d'une SCI ?

La Société Civile Immobilière (dite « SCI ») ou plus largement les Sociétés Civiles telles qu’envisagées dans ce chapitre vise les sociétés, créées par des assureur ou des sociétés de gestion professionnelles, sont classifiées au niveau européen dans la catégorie des « FIA » : Fonds d'Investissement Alternatifs.

Ces véhicules d'investissements ne sont pas ouverts aux particuliers pour des investissements en direct. Leurs prospectus prévoient généralement de fortes restrictions d'accès, limitant ces véhicules d'investissement à des investisseurs professionnels, voire « institutionnels » et soumis à l'agrément en tant qu'associés par la Société Civile.

Ces SC ou SCI peuvent être référencées en tant qu’unités de compte dans des contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou contrats retraite, multisupport. Ces unités de compte sont alors accessibles aux souscripteurs de ces contrats, aux conditions définies par l'assureur, qui peut notamment définir des seuils d'accès minimums ou maximums, en pourcentage ou en euros.

Les SC et SCI en tant qu’unités de compte

Une société civile est classiquement présentée comme un outil de détention collectif d’actifs financiers et/ou immobiliers. Depuis quelques années, ce véhicule est utilisé par les sociétés de gestion et certains assureurs vie pour proposer aux investisseurs un placement collectif immobilier au sein d’enveloppes financières.

D’un point de vue réglementaire, les SCI sont comprises dans la catégorie « autre fonds d’investissement alternatif (FIA) » au sens de l’article L.214-24 III du Code Monétaire et Financier, de telle sorte que ces véhicules ne sont pas soumis à un agrément ou à une déclaration auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), à la différence des SCPI et OPCI, considérés comme des « FIA par nature ». L’Autorité des Marchés Financiers a tout de même un rôle de contrôle prudentiel auprès des sociétés de gestion de portefeuille, soit en exigeant l’obtention d’un agrément, soit en les soumettant à une procédure d’enregistrement.

Pour répondre aux impératifs de flexibilité d’un véhicule d’investissement collectif, les SCI gérées par des sociétés de gestion sont à capital variable. Classiquement, des seuils statutaires sont prévus concernant le capital social.

La SCI, en tant que société civile, est encadrée par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code Civil. Par exemple, cette société devra exercer une activité de nature civile, c’est-à-dire ne correspondant pas à une activité considérée comme commerciale par sa forme ou son objet.

Un véhicule spécialisé dans l’immobilier

Investies en majorité en immobilier, les SCI comprennent également des liquidités. Les statuts peuvent indiquer des seuils d’investissement à respecter, en fonction de la nature des actifs.

Exemple de répartition des poches d’investissement au sein d’une SCI

Les investissements immobiliers réalisés sont fonction des caractéristiques de la SCI. A ce titre, il peut s’agir soit d’acquisition de biens immobiliers en direct, construits ou sous forme de terrains à bâtir, soit de prise de participations dans des sociétés immobilières, telles que des SCPI ou OPCI. Aucune restriction géographique n’est établie de telle sorte que les investissements peuvent être réalisés sur les marchés français, européens ou mondiaux.

Selon les dispositions statutaires, les SCI peuvent recourir à l’emprunt bancaire pour financer une partie des acquisitions réalisées. Cependant, l’endettement est souvent limité à un pourcentage déterminé en fonction de la valeur des actifs immobiliers.

Des SCI labellisées ISR

L’investissement socialement responsable, dit ISR, a inondé depuis quelques années, la gestion d’actifs financiers, et tend désormais, à adopter une place en immobilier. En effet, depuis le 23 octobre 2020, ce label financier a été étendu aux fonds immobiliers tels que les SCPI, OPCI et autres Fonds d’Investissement Alternatif immobiliers (comprenant les SCI).

Le label ISR tend à prendre en considération des données environnementales et sociales dans la réalisation d’investissements immobiliers. L’incitation des sociétés de gestion à tenir compte de ces critères, pour obtenir ce label, permet ainsi d’améliorer la qualité des constructions et du parc existant, et d’investir dans des bâtiments performants énergiquement au regard des critères « Environnementaux, Sociaux et de bonne Gouvernance » en immobilier.

L’enjeu inhérent à ce label est d’inciter les sociétés de gestion à améliorer la qualité des investissements réalisés par la marque d’une empreinte environnementale et sociale, appréciée des investisseurs.

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