OPCI SPPICAV : qu'est-ce qu'un OPCI SPPICAV ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce qu'un OPCI SPPICAV ?
Quelles sont les spécificités d'un OPCI SPPICAV ?
Quelles sont les règles de composition de l'actif d'un OPCI SPPICAV à respecter ?

Ce chapitre est plus particulièrement consacré à l'OPCI SPPICAV. Si vous découvrez l'OPCI, commencez par lire la définition de l'OPCI en général avant de découvrir les spécificités des OPCI SPPICAV :

L'OPCI : un véhicule d'investissement non coté

La création de l'OPCI date de 2005 (créé par l'Ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005), mais sa mise en oeuvre ne commence en réalité qu'à compter d'un arrêté du 18 avril 2007.

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif non coté dont la constitution est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui appartient à la famille de la « Pierre Papier ».

L'OPCI se situe entre :

• les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
• les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées),
• les FCPR et les FPCI (Fonds de Private Equity pouvant être investis dans le secteur de l'immobilier non coté).

Le cadre juridique des OPCI est inspiré de celui des OPCVM. Les OPCI pourront soit être des fonds de placement immobilier (FPI) soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

L'objet des OPCI est l'investissement immobilier locatif, réalisé directement ou indirectement, et toutes les opérations se rattachant à la location et à terme à la revente des actifs immobiliers. En aucun cas l'activité de marchand de biens ne peut être exercée. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite « loi Macron ») a modifié et étendu l'objet social de l'OPCI. Il lui est désormais possible d'acquérir « des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers ».

Il existe 2 sortes d’OPCI qui se distinguent selon les catégories de souscripteurs pouvant investir :

• OPCI : véhicule d'investissement ouvert à tous les souscripteurs
• OPPCI : Organisme « Professionnel » de Placement Collectif en Immobilier, véhicule d'investissement destiné aux investisseurs qualifiés tels que définis par l’AMF.

Pour plus d'informations sur les OPPCI, vous pouvez consulter notre article paru en janvier 2021 dans notre magazine clients Parlons Finances (pages 34 à 37).

La SPPICAV

Les OPCI sont répartis en 2 familles sur le plan juridique et fiscal :

• SPPICAV : sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable
• FPI : fonds de placement immobilier

Juridiquement

La SPPICAV a pour objectif de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et d'investir également, lorsque cela correspond à ses orientations, dans des valeurs mobilières (de type actions, obligations, OPCVM...) en respectant les normes imposées par ses statuts et par la loi.

Les revenus et plus-values issus de la gestion de l'ensemble de ces actifs (immobiliers et mobiliers) sont distribués aux actionnaires à hauteur du nombre de parts souscrites conformément à la réglementation en vigueur.

Fiscalement

La fiscalité applicable à l'OPCI SPPICAV dépend de la qualité du souscripteur (personne physique, société …) mais aussi de l’enveloppe d’investissement dans lequel l’OPCI est présent.

Une composition diversifiée de l'actif

L'actif d'une SPPICAV est divisé en 3 poches distinctes :

• actifs immobiliers : entre 60% et 90%

L'actif d'une SPPICAV doit en effet comprendre au moins 51% d'immeubles physiques ou de parts de sociétés à prépondérance immobilières non cotées (SCI, SCPI). Le reste de la poche immobilière est alors constitué d'actions de sociétés foncières cotées.

• actifs non immobiliers : entre 0% et 30%

Il peut s'agir d'actions, d'obligations ou de parts d'OPCVM de droits français et étrangers. Investir sur des actifs non immobiliers permet à la SPPICAV de bénéficier des performances de marchés autres que ceux de l'immobilier et d'optimiser le couple rendement/risque en raison de la non corrélation des marchés immobiliers vis-à-vis d'autres marchés financiers.

Si l'OPCI et l'OPPCI sont des véhicules d'investissement non cotés, ils peuvent détenir une partie de leurs actifs en valeurs cotées.

• trésorerie composée d'actifs liquides : entre 10% et 40%

Il peut s'agir de dépôts, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère « liquide ». Ce type d'investissement permet à l'OPCI de conserver une somme d'argent disponible et ainsi, d'améliorer la gestion des demandes de rachat des actionnaires qui auraient besoin de céder leurs parts.

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