OPCI : qu’est-ce qu’un OPCI ?

Définition de l'OPCI

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un produit d’épargne à long terme créé en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278) associant actifs immobiliers et financiers.

L’OPCI est un véhicule d’investissement collectif non coté et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce type de fonds d'investissement offre la possibilité de devenir copropriétaire de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) sous forme indirecte au travers d’un compte titres ou d’un contrat d’assurance vie « multisupport » ou d'un contrat Retraite comme le PER.

On dit que l'OPCI appartient à la famille de la « Pierre Papier ».

A quoi sert un OPCI ?

Les OPCI permettent :

• d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients de gestion ;
• de mutualiser les risques entre les détenteurs de parts ou les actionnaires ;
• de diversifier le patrimoine en accédant à des biens immobiliers peu accessibles et à des investissements boursiers gérés par des professionnels agréés par l’AMF ;
• de bénéficier du caractère liquide du produit ;
• et de bénéficier d’une fiscalité souple.

L'OPCI est une forme de « Pierre Papier » qui se situe entre

• les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
• les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées),
• les FCPR et les FPCI (Fonds de Private Equity pouvant être investis dans le secteur de l'immobilier non coté).

Le cadre juridique des OPCI est inspiré de celui des OPCVM.

Deux cadres juridiques pour les OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme :

• soit des Fonds de Placement Immobilier (FPI) ;
• soit des Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière A Capital Variable (SPPICAV).

L'objet social des OPCI

L'objet des OPCI est l'investissement immobilier locatif, réalisé directement ou indirectement, et toutes les opérations se rattachant à la location et à terme à la revente des actifs immobiliers.

En aucun cas l'activité de marchand de biens ne peut être exercée par les OPCI.

La loi dite « Macron » a modifié et étendu l'objet social de l'OPCI. Il lui est désormais possible d'acquérir « des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers ».

Il existe 2 sortes d’OPCI qui se distinguent selon les catégories de souscripteurs pouvant investir

• OPCI : véhicule d'investissement ouvert à tous les souscripteurs
• OPPCI : Organisme « Professionnel » de Placement Collectif en Immobilier, véhicule d'investissement destiné aux investisseurs qualifiés tels que définis par l’AMF.

S’agissant des OPCI de la première catégorie, ces derniers sont répartis en 2 familles sur le plan juridique et fiscal : les fonds de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Deux types d’OPCI

Les OPCI FPI

L'OPCI FPI a pour objectif de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et d'investir également, lorsque cela correspond à ses orientations, dans des valeurs mobilières (de type actions, obligations, OPCVM...) en respectant les normes imposées par ses statuts et par la loi.

Les OPCI FPI sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui émettent des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire.

Les OPCI SPPICAV

L'OPCI SPPICAV a pour objectif de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier. Il investi également, lorsque cela correspond à ses orientations, dans des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM...) en respectant les normes imposées par ses statuts et par la loi.

Les OPCI SPPICAV émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription.

Dans la mesure où les détenteurs d’actions d’un OPCI SPPICAV ont le statut d’actionnaires, ils peuvent s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales.

Fonctionnement de l'OPCI

Objet de l'OPCI

Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Dans ce cadre, les OPCI doivent donc respecter un régime juridique précis.

Tout d’abord, traditionnellement, l'objet des OPCI est l'investissement immobilier locatif. Cet investissement peut être réalisé directement ou indirectement. L'activité de l'OPCI s'étend à toutes les opérations qui se rattachent à la location et, à terme, à la revente des actifs immobiliers.

Remarque : en aucun cas l'activité de marchand de biens ne peut être exercée par un OPCI.

Toutefois, la loi dite « Macron » de 2015 (Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite « loi Macron » du 7 août 2015, art. 139) a étendu l'objet social de l'OPCI.

Désormais, il lui est désormais possible d'acquérir, sous certaines conditions, « des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers » (Code Monétaire et Financier, article L214-34, alinea 1er).

L'acquisition de meubles par l'OPCI :

• doit être réalisée à titre accessoire ;
• peut intervenir, directement ou indirectement, par le biais de l'investissement de l'OPCI dans une entité détentrice des meubles ;
• doit faire l'objet d'une location, ces meubles ne pouvant être acquis exclusivement en vue de leur revente ;
• n'ouvre pas la possibilité pour le gestionnaire de l'OPCI d'exploiter l'immeuble, cette activité devant être dévolue à un tiers.

Composition de l'actif de l'OPCI

L'actif de l'OPCI doit respecter une ventilation entre trois poches fixée par la réglementation :

1° - Actifs immobiliers : entre 60% et 90%

L'actif d'un OPCI doit comprendre au moins 60% d'immeubles en direct ou de parts ou actions de sociétés immobilières.

2° - Actifs non immobiliers : entre 0% et 30%

Il peut s'agir d'actions, d'obligations ou de parts d'OPCVM de droits français et étrangers. Investir sur des actifs non immobiliers permet à l’OPCI de bénéficier des performances de marchés autres que ceux de l'immobilier. L'objectif est d'optimiser le couple rendement/risque en raison de la non corrélation des marchés immobiliers vis-à-vis d'autres marchés financiers.

3° - Trésorerie composée d'actifs liquides : entre 10% et 40%

Il peut s'agir de dépôts, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère « liquide ».

Ce type d'investissements permet à l'OPCI de conserver une somme d'argent disponible. L'objectif est d'améliorer la gestion des demandes de rachat des actionnaires qui auraient besoin de céder leurs parts.

L'OPCI doit détenir au moins 5 immeubles construits différents, loués ou offerts à la location.

Ces immeubles doivent représenter ensemble au moins 20% des actifs immobiliers (source : Décret n° 2006-1542 du 6 décembre 2006. Ce décret définit les règles de composition et de fonctionnement des organismes de placement collectif immobilier et modifie le code des assurances et le code monétaire et financier).

En outre, afin de limiter davantage les risques, la réglementation prévoit également des ratios de dispersion permanente :

• une limitation à 5% des parts d’OPCI ou d’instruments financiers émis par un tel organisme dans l’actif de l’OPCI) ;
• l'actif de l'OPCI ne peut en principe pas être investi à plus de 10% dans une même catégorie d'instruments financiers ;
• la part de l'actif de l'OPCI investi en dépôts à terme auprès d'un même établissement de crédit est également limitée en principe à 10% de l'actif.

Ces règles de dispersion, de plafonnement des risques et les différents quotas devront être respectés dans les 3 ans de l'agrément de l'OPCI par l’AMF.

Capacité d'emprunt de l'OPCI

Il est intéressant de noter que la réglementation autorise l'OPCI à contracter des emprunts jusqu'à 40% de la valeur de ses actifs immobiliers physiques et parts de sociétés de personnes de location immobilière non cotées détenus en direct.

Par ailleurs, l’OPCI a également la possibilité de consentir des garanties sur des actifs dans le cadre de son activité.

Capital de l'OPCI

Le montant du capital doit être égal à la valeur de l'actif net de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, déduction faite des sommes distribuables.

Distribution dans le cadre d’un OPCI SPPICAV :

Les sommes distribuées par une SPPICAV sont constituées du résultat d'exploitation de la société, et des plus-values réalisées sur les actifs immobiliers physiques, et les parts de sociétés de personnes location immobilière non cotées.

La société doit distribuer au moins 85% de son résultat d'exploitation, après abattement sur le résultat de 1,50% de la valeur d'acquisition des immeubles acquis ou construits en vue de la location à l'actif de la société.

Le taux minimum de distribution des plus-values réalisées sur les actifs immobiliers physiques et les parts de société de location immobilière non cotées est lui de 50%.

À préciser que la société doit distribuer l'intégralité des produits distribués par certaines sociétés de capitaux non cotées, dont l'activité est la location immobilière.

Distribution dans le cadre d’un OPCI FPI

Les sommes distribuées par un OPCI FPI sont constituées quant à elles, du résultat d'exploitation de la société, et des plus-values réalisées sur les actifs, et sont distribuées au taux minimum de 85%.

Valeur liquidative de l'OPCI

D’un point de vue réglementaire, une valeur liquidative doit être publiée au moins tous les 6 mois, avec un maximum de 2 fois par mois.

Liquidité de l'OPCI

L’OPCI est un véhicule d’investissement considéré comme très liquide puisque les parts peuvent être souscrites ou rachetées à cours inconnu et à tout moment à la demande des porteurs.

Pour satisfaire cet objectif de liquidité, la réglementation leur impose un ratio de liquidités de 10% au minimum. Alors que les SCPI par exemple doivent être investies au moins à 95% en actifs immobiliers.

Toutefois, en cas de force majeure ou lorsqu'un porteur de part détenant entre 20% et 99% des parts demande le rachat de plus de 2% du nombre total de parts, la suspension des rachats peut être déclenchée.

La société de gestion doit indiquer au sein du prospectus de l'OPCI :

• la date limite des demandes de souscription et de rachat des parts,
• la date d'établissement de la valeur liquidative et sa date de publication,

Mais dans tous les cas, le délai entre la date de centralisation des demandes et la date de livraison ou règlement est d'un maximum de 6 mois.

Pour être éligible à un contrat d'assurance-vie, le délai maximum ne peut dépasser 2 mois.

Régime fiscal de l'OPCI

Le régime fiscal applicable à un OPCI varie en fonction de sa forme juridique.

Revenus et plus-values de l'OPCI SPPICAV

Pour l'actionnaire personne physique :

Les cessions de SPPICAV sont soumises au régime des plus-values de cession des valeurs mobilières des particuliers.

Depuis le 1^er janvier 2018, les plus-values mobilières sont imposées :

• Soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
• Soit, sur option globale, au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR), ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Remarque : la CSG acquittée est déductible à concurrence de 6,8%.

Pour la société :

Exonération d'impôt sur les sociétés (IS), d'impôt forfaitaire annuelle (IFA) et de contribution additionnelle sur l'IS.

Pour l'actionnaire entreprise :

Lorsque l’actionnaire est une entreprise, les revenus distribués sont en principe inclus dans le résultat ordinaire de l'entreprise, de la société soumise à l’IR.

De la même manière pour la société soumise à l'IS qui verra les revenus distribués être inclus dans son résultat imposable à l’IS.

Remarque : cependant, l'administration fiscale est susceptible d'admettre un traitement extra comptable permettant d'assujettir les revenus à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Par ailleurs, il est important de noter que les titres de SPPICAV sont expressément exclus du régime des plus-values à long terme.

Pour l'actionnaire non-résident :

Sous réserve des dispositions d'une convention fiscale, les revenus distribués à une personne non-résidente sont soumis à la retenue à la source relative aux revenus distribués par les sociétés françaises passibles de l'IS (CGI. art 119 bis et article 187).

Les plus-values réalisées par les non-résidents ne constituent pas des revenus de source française, et sont donc pas imposables en France.

Revenus et plus-values de l'OPCI FPI

Le FPI ne possédant pas de personnalité morale, ce sont les détenteurs de parts de FPI qui sont directement imposés comme s'il n'existait pas de structure entre les investissements et eux.

Pour l'actionnaire personne physique :

Produits générés par le fonds

Les revenus des actifs immobiliers sont soumis au régime d’imposition des revenus fonciers. Ils sont déterminés par la société de gestion dans les règles de droit commun.

Remarque : les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés par le propriétaire des parts ne sont pas déductibles.
En outre, il n’est pas possible de bénéficier au travers d'un OPCI FPI des dispositifs fiscaux spéciaux : loi Malraux, monuments historiques, Robien, Scellier, Pinel, Outre-Mer et résidence de tourisme en ZRR.

Par contre, les revenus fonciers de FPI ne font pas obstacles à l’applicabilité du régime micro foncier. Sous réserve que l'OPCI FPI ne détienne pas un immeuble relevant d'un régime spécial de taxation. La limite de 15 000 € de recettes s'apprécie alors en tenant compte de l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, en ce compris des revenus correspondant aux droits dans les bénéfices de l'OPCI FPI.

Les revenus de capitaux mobiliers perçus du fait des droits dans les bénéfices de l'OPCI FPI sont imposés selon leur nature, distributions de sociétés IS, ou revenus de créance.

Plus-values générées par le fonds

Les plus-values de cessions d'immeubles réalisées par l'OPCI FPI sont soumises au régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.

Pour les cessions de titres réalisées par les OPCI FPI, les abattements pour durée de détention sont applicables.

Remarque : ni le forfait de 7,50% pour frais d'acquisition ni celui de 15% pour travaux en cas de détention de l'immeuble bâti depuis plus de 5 ans ne sont applicables.

Les plus-values sont imposables entre les mains du porteur de parts à hauteur de la quote-part lui revenant.
Par ailleurs, la déclaration et le paiement sont effectués par le dépositaire dans les 10 jours de la distribution. Les porteurs n'ont aucune formalité à accomplir, ils perçoivent des sommes nettes de l'imposition de la plus-value.

Cession de parts de FPI

Les cessions de titres d'OPCI FPI sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers à la condition que le fonds respecte la prépondérance immobilière définie à l'article 150 UC du Code Général des Impôts.

Ces cessions peuvent bénéficier des abattements pour durée de détention. Cependant, les exonérations prévues à l'article 150 U du Code Général des Impôts ne sont pas applicables.

Remarque : s’agissant des modalités d'imposition, ce sont celles prévues pour les cessions de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière. Autrement dit, l'établissement payeur devra s'acquitter de la déclaration et du paiement de l'impôt dû au titre des plus-values. Le contribuable sera donc dispensé de ces actes.

Pour l'actionnaire entreprise :

Produits et plus-values générés par le fonds

Les entreprises, sociétés soumises à l'IR verront les distributions, produits et gains, en principe incluses dans leur résultat ordinaire.

À noter toutefois : il pourrait être procédé, grâce à une mesure de tempérament de l'administration, à un couponnage qui permettrait d'imposer les revenus selon leur nature.

Concernant les sociétés soumises à l'IS, celles-ci voient les distributions de produits et gains incluses dans leur résultat imposable à l'IS.

Les entreprises pourront imputer des crédits d'impôt sur leur résultat imposable sur leur IR ou IS.

Cession de parts d'OPCI FPI

En cas de cession de parts d'OPCI FPI, les entreprises soumises à l'IR relèveront du régime de droit commun des plus-values professionnelles de l'article 39 duodecies du Code Général des Impôts.

Par conséquent, fiscalement une distinction sera réalisée entre :

• les plus-values à court terme, lorsque les parts ont été détenues depuis moins de 2 ans avant la cession,
• et les plus-values à long terme dans les autres cas.

Les plus-values à court terme sont incluses dans le résultat ordinaire, soumis au barème progressif de l'IR, alors que les plus-values à long terme sont imposées séparément au taux de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit à un taux global de 30% à compter des plus-values réalisées en 2017.

Les sociétés soumises à l'IS verront les plus-values imposées au taux de droit commun de l'IS. Le régime des plus-values à long terme n'est pas applicable aux titres d'OPCI FPI.

Pour l'actionnaire non-résident :

Produits :

La fiscalité applicable varie selon le type de revenus distribués :

Lorsque les revenus distribués sont des revenus locatifs de source française, ces derniers sont imposés à l'IR en France.

Lorsque les revenus distribués sont issus de capitaux mobiliers de source française, ces revenus sont soumis, sous réserve des exceptions et des conventions internationales, à un prélèvement à la source de 12,8% depuis le 1^er janvier 2018 (CGI. article 119 bis, 2 pour les dividendes, CGI article 125 A, III pour les produits de placement à revenu fixe).

Les non-résidents ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Plus-values immobilières :

Les plus-values réalisées par l'OPCI FPI ou de cession de parts de FPI réalisées par le porteur, suivent le même traitement fiscal.

Sous réserves des conventions internationales, un prélèvement à la source est appliqué, au taux de 19% pour un résident de l'Espace Économique Européen (EEE) hors Liechtenstein, et au taux du tiers dans les autres cas.

Lorsque le non-résident est une société soumise à l'IS, la plus-value est la différence entre le prix de cession et celui d'acquisition, diminuée de 2% par année de détention pour les immeubles bâtis.

Remarque : la déclaration ainsi que le paiement du prélèvement est réalisé par la société de gestion de l'OPCI FPI.

Plus-values mobilières :

En principe, les non-résidents sont exonérés d'imposition sur les plus-values réalisées en France, sauf si la participation est de plus de 25% (CGI article 244 bis C).

Droits d'enregistrement des OPCI

En principe, les souscriptions et cessions d'OPCI sont exonérées de droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Les seules exceptions sont :

• celles concernant l'acquéreur de parts de OPCI dont il détient ou détiendra lui-même et son groupe familial à la suite de l'acquisition plus de 10% des parts directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés dont lui et son groupe familial détiennent plus de 50% des droits financiers ou des droits de vote.
• celles concernant un acquéreur de parts de l'OPCI quand il s'agit d'une personne morale ou un fonds qui détient déjà ou détiendra suite à l'acquisition plus de 20% des parts ou actions de l'OPCI.

Pour ces 2 exceptions, les droits de 5% sont dus.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Qu'elles soient détenues en direct ou via une enveloppe assurantielle (assurance vie, contrat de capitalisation, PER) le traitement fiscal est le même. Les parts d’OPCI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour la quote-part de l’OPCI réellement investie en immobilier (cf. décret n° 2018-391 relatif aux obligations déclaratives incombant aux redevables et aux sociétés ou organismes dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière).