Inconvénients et risques liés à l'immobilier résidentiel ?

Risques liés à une opération immobilière en générale

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement, la qualité de l'immeuble et de l'entretien peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre ou mauvaise, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

L'évolution des normes réglementaires peuvent également obliger le propriétaire à engager des dépenses d'entretien et de mise aux normes non prévues à l'origine. Ce risque est néanmoins atténué avec les constructions neuves qui respectent les dernières normes connues, et qui bénéficient de la garantie décennale offerte par le constructeur.

Contraintes au niveau de la gestion

L'exploitation d'un bien immobilier peut se révéler lourde à gérer en pratique, du fait notamment du taux de rotation élevé des locataires et de l'entretien.

Si le bien a été confié à un exploitant, l'investisseur peut être confronté à une mauvaise gestion de l'exploitant, et/ou à une mauvaise santé financière de l'exploitant qui peut avoir des difficultés à honorer ses engagements (paiement de loyers, délais de paiement).

Conclusion de baux d’habitation

En cas de location d’un bien immobilier à usage d’habitation, des obligations seront à respecter telles que délivrer un logement décent et en bon état de réparation, d’entretenir les lieux loués et d’assurer la jouissance paisible du bien au locataire.

Le bail conclu entre les parties devra notamment prévoir les règles relatives à :

la durée du bail ;
L’augmentation du loyer ;
la sous-location ;
L’extinction du bail.

Le respect du plafonnement des loyers

Dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, le loyer doit, par principe, être fixé conformément au respect du plafonnement des loyers. A ce titre, la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été promulguée et publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, après décision du Conseil Constitutionnel et contient de nombreuses mesures telles que l’instauration du plafonnement des loyers.

C’est sur le fondement de cette loi que le plafonnement des loyers à Paris a été de nouveau instauré depuis le 1^er juillet 2019 pour une durée de 5 ans (par un arrêté du 28 mai 2019), ainsi dans la ville de Lille et au sein des villes associées d’Hellemmes et de Lomme (par un arrêté du 30 janvier 2020).

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter notre article paru en juin 2019 dans notre magazine clients Parlons Finances (pages 30-31).

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