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Définition de la loi Scellier

Les fondements juridiques de la loi Scellier

Votée le 22 décembre 2008, la loi dite « Scellier » a remplacé la loi dite « Robien ».

La loi Scellier qui s'est appliquée du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 a permis d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 septvicies du Code Général des Impôts).

Une période de prolongation du dispositif a été instaurée fin 2012 : les opérations ayant fait l'objet d’une réservation enregistrée chez un notaire ou un service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012, et dont les actes authentiques d’achat auront été signés avant le 31 mars 2013, ont ainsi pu encore bénéficier du dispositif Scellier, remplacé par la loi Duflot à compter du 1er janvier 2013.


Une réduction d'impôt comprise entre 22% et 34% du prix du bien

Le dispositif fiscal« Scellier » proposait un cadre fiscal favorisant l'investissement immobilier à usage d'habitation

Selon les années d'investissement (les taux de réduction d'impôt ont baissé régulièrement), l'économie d'impôt offerte par la loi Scellier a pu aller de 13% (loi Scellier) à 34% (régime Scellier intermédiaire) de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 € investis par foyer fiscal et par an.

Ce qui a changé en 2011 suite au vote de la loi de finances :
Pour les investissements réalisés à compter de 2011, le taux de réduction d'impôt est passé de 25% à 22% dans le cadre de la loi Scellier classique, et de 37% à 34% dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire.

Ce qui a changé en 2012 suite au vote de la loi de finances :
Pour les investissements réalisés en 2012, le taux de réduction d'impôt est passé de 22% à 13% dans le cadre de la loi Scellier classique, et de 34% à 21% dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire (sur 15 ans).

Au maximum, l'économie d'impôt sur le revenu offerte par la loi Scellier pouvait donc représenter 66 000 € pour un bien d'une valeur de 300 000 €.

Cette économie d'impôt devait être étalée sur 9 ans, soit 7 333 € d'économie d'impôt par an.

Ce qui a changé en 2011 suite au vote de la loi de finances :
Pour les investissements réalisés à compter de 2011, le montant de la réduction d'impôt est passé de 75 000 € maximum par opération à 66 000 € (soit 8 333 € maximum par an dans l'ancien régime, et 7 333 € maximum par an dans le nouveau régime).


Les investisseurs concernés par la loi Scellier

La loi Scellier s'adressait à toutes personnes physiques domiciliées fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu, SCPI).

Règle générale : l'article 4 A du Code Général des Impôts définit ces personnes comme étant des contribuables soumis à l'Impôt sur le Revenu en France, sur l'ensemble de leur revenus (revenus de source française ou étrangère). Il s'agit le plus souvent de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d'Outre-Mer.

Cas particulier : les agents de l'Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble des revenus sont considérées comme fiscalement domiciliées en France (au sens du 2 de l'article 4 B du Code Général des Impôts) et peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.


Les biens immobiliers pouvant bénéficier de la loi Scellier

La loi Scellier ne s'appliquait qu'aux biens immobiliers

  • situés en France métropolitaine, ou dans les départements ou collectivités d'Outre-Mer ;
  • à usage d'habitation.

Cas particulier des locaux à usage mixte : ces locaux peuvent bénéficier de la loi Scellier à condition que l'habitation représente au moins les 3/4 de la superficie, et l'avantage fiscal ne porte que sur la partie affectée à l'habitation.


Le bien devait se trouver dans l'un des cas énumérés ci-dessous

  • logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (et jusqu'en 2017 pour les logements situés Outre-Mer) ;
  • logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de cette demande ;
  • local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et que le contribuable transforme en logement (sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de cette acquisition) ;
  • logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qu'il réhabilite ;
  • local inachevé acquis par le contribuable en vue de son achèvement ;
  • parts de SCPI Scellier (souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012).


Le bien devait respecter des normes thermiques et de performance énergétique

Le logement devait respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (article L.111-9 du Code de la construction et de l'habitation).

Cette "éco-condition" s'appliquait :

aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter de la publication du décret cité ci-avant ;

  • aux logements que le contribuable fait construire (ou dont il achève la construction lorsqu'ils ont été acquis inachevés) qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret cité ci-avant ;
  • aux locaux acquis en vue de leur transformation en logement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret cité ci-avant .

Cas particulier des logements anciens réhabilités : cette "éco-condition" ne s'appliquait pas aux logements acquis en vue d'être réhabilités, dès lors que ceux-ci étaient déjà achevés.


Les zones géographiques

Les biens situés en France métropolitaine

Ces logements devaient se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A ou B).

Pour l'application du dispositif Scellier, les communes étaient classées dans différentes zones : A, B1, B2 et C. Les logements situés en zone C n'ouvraient pas droit à la réduction d'impôt.

Depuis le 1er janvier 2010, certaines communes de la zone C peuvent devenir éligibles sur agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret et après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme. La décision du ministre de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.


Les biens situés Outre-Mer

Les logements pouvaient se trouver dans les départements d'Outre-mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).







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