Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Scellier ?

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Scellier sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risque de retard dans la livraison

La période d'application de la réduction court jusqu'à la fin de la 9^ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement.

Comme pour tout achat d'un immeuble en construction ou en rénovation, il existe un risque de retard dans la livraison, qui peut différer la perception des premiers loyers, et la mise en oeuvre de la défiscalisation.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi Scellier, il faut satisfaire en outre à plusieurs conditions

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans

L'opération nécessite par conséquent l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue.

La location doit être

• destinée à l'usage d'habitation principale du locataire ;
• effective ;
• et continue.

Cela exclut donc les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance, ainsi que les locations meublées.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent

• la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
• la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
• la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

Plafonnement du loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif « De Robien » et actualisé chaque année par l'administration fiscale.
Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie, selon la nature de l'opération, soit à la date d'acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Condition relative au locataire

Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur.

Cas particulier : l'administration considère que « dans le cas d'étudiants qui, tout en restant à la charge de leurs parents au sens de l'impôt sur le revenu, disposent pour le besoin de leurs études d'un logement distinct, il est admis que la réduction pratiquée au titre du dispositif de Robien Scellier par le propriétaire du logement ne soient pas remises en cause, toutes conditions étant par ailleurs remplies ».

Risque de vacance locative

En cas de départ du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location.

Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Il est donc important de s'assurer de la qualité de l'emplacement de l'immeuble, et de l'existence d'une demande locative soutenue et pérenne, pour être en mesure de relouer facilement et rapidement le bien en cas de départ d'un locataire.

Risque de perte en capital

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.