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Loi Pinel : qu'est-ce que la loi Pinel ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel comment ça marche ?
Comment fonctionne la loi Pinel?

Principe du dispositif de la loi Pinel

1Les bases juridiques de la loi Pinel

L'article 5 de la loi de finances 2015 a mis en place un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, dit « Pinel », et qui a succédé à la « loi Duflot » (du nom du précédent ministre qui avait elle-même remplacé la « loi Scellier »).

Cette loi permet, pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 novovicies du Code Général des Impôts).

Son objectif est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location où la demande est forte.

2La loi Pinel a apporté 2 importantes nouveautés par rapport à la précédente loi Duflot

  • un choix pour l'investisseur entre 3 périodes d'étalement de la réduction d'impôt ;
  • la possibilité de louer l'immeuble au sein du cercle familial (depuis le 1er janvier 2015).


Une réduction d'impôt sur le revenu jusqu'à 21%

Pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2021, le cumul des réductions d'impôt sur le revenu offertes par la loi Pinel (pour des investissements en métropole) va de 12 à 21% selon que l'investisseur s'engage à louer le bien pour une durée d'au moins 6 ans et d'au plus 12 ans.



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Des loyers qui financent une partie de l'opération

Comme pour tout investissement immobilier locatif, une partie de votre investissement est aussi financée par votre locataire, et sa contribution est plus ou moins équivalente à celle que l'Etat vous accorde sous forme de réduction d'impôt sur le revenu. Le poids que représente les loyers nets de fiscalité dans le financement de l'opération varie en fonction du rendement de votre bien et de votre tranche d'imposition.

Le cumul des réductions d'impôt sur le revenu offertes par la loi Pinel (pour des investissements en métropole) va de 12 à 21% selon que l'investisseur s'engage à louer le bien pour une durée d'au moins 6 ans et d'au plus 12 ans pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2021.



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Suivez ce lien pour plus d'informations sur la fiscalité Pinel.

Un plafond d'investissement à 300 000 € / an


Un plafond d'investissement annuel

L'investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 € investis (travaux inclus) par foyer fiscal et par an. Cela n'interdit pas pour autant d'investir dans un bien dont la valeur dépasse 300 000 €. Mais si le budget d'investissement dépasse 300 000 €, l'excédent ne donnera pas droit à la réduction d'impôt.

Pour un bien d'une valeur de 300 000 €, la réduction d'impôt maximum se décompose de la manière suivante :

  • 2% par an pendant les 6 premières années, soit 6 000 € par an de réduction ;
  • 2% par an pendant la 1ère prolongation de 3 ans, soit 6 000 € par an de réduction ;
  • 1% par an pendant la 2nde prolongation de 3 ans, soit 3 000 € par an de réduction.

Au maximum, la réduction d'impôt sur le revenu offerte par la loi Pinel peut donc représenter 63 000 € pour un bien d'une valeur de 300 000 €.

Un contribuable ne pourrait, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et du dispositif de la loi Duflot, ou Borloo-ancien, loi Malraux, loi Girardin, Monuments Historiques (MH)...


Une variante de la loi Pinel : le Pinel Outre-Mer

L'investissement en Pinel Outre-Mer offre quant à lui une réduction d'impôt maximum de 32% au lieu de 21%.

Pour les investissements Pinel Outre-Mer, le plafonnement global des niches fiscales a été fixé à 18 000 €.

Cette mesure a été jugée constitutionnelle par le Conseil Constitutionnel mais seulement à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015.

Suivez ce lien pour plus d'informations sur le Pinel Outre-Mer.


Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt Pinel, les conditions à respecter sont nombreuses. Si l’une des conditions n’est pas respectée alors la réduction peut être remise en cause.


1Contribuables concernés et territorialité

La loi Pinel s'adresse à toutes personnes physiques domiciliées fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier d'habitation à usage locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu, ou SCPI résidentielles dites SCPI Pinel).


2Logements éligibles

La loi Pinel ne s'applique qu'aux biens immobiliers à usage d'habitation (même s'il existe un tempérament avec le cas particulier des locaux à usage mixte).

Le dispositif Pinel s'applique aux logements neufs ou assimilés destinés à être loués.

Actualité : A compter du 1er janvier 2021, la réduction d'impôt Pinel est limitée aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Elle ne s'applique plus aux constructions de logements (d'habitat individuel et pavillonnaire).

Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent :

  • la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l'état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire lui-même.

L’achèvement des travaux conduisant à la livraison d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l'année d’acquisition du logement ou du local concerné.

Par ailleurs, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit entre l'achèvement des travaux et l'acquisition par le contribuable.

Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique.


3Zones géographiques

Pour bénéficier du dispositif, le logement doit être situé dans une commune éligible.

Depuis le 1er janvier 2018, les zones géographiques éligibles au dispositif sont :

  • celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements : zones A, A bis et B1 ;
  • celles qui sont couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (départ de casernes, sites militaires abandonnés, etc.). Cette dernière zone s'applique dès l'imposition des revenus 2017.

Depuis le 1er janvier 2019, les zones qui ont été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense au cours des 8 années précédant l’investissement sont également éligibles.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel Outre-Mer, les logements peuvent se trouver dans les départements d'Outre-Mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).

Actualité : A titre d'expérimentation (à compter d'une date fixée par arrêté, qui ne pourra être postérieure au 1er juillet 2020, et jusqu'au 31 décembre 2021 et dans la région Bretagne uniquement), la réduction d'impôt Pinel s'appliquera uniquement aux logements situés dans des communes ou parties de communes caractérisées par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, déterminées par arrêté du préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et du président du Conseil régional.

En outre, le préfet de région déterminera, au niveau communal ou infra-communal, les plafonds de loyers et de ressources des locataires et les contribuables seront soumis à l'obligation de souscrire, selon des modalités fixées par décret, une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail, ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

Ces dispositions s'appliqueront aux acquisitions et dépôts de permis de construire postérieurs à la date fixée par l'arrêté.


4Conditions locatives

Des règles ont été édictées concernant les locataires qui ne doivent pas être des membres du foyer fiscal du propriétaire bailleur.

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le logement devra être loué à des locataires dont le niveau de ressources maximum a été fixé par la loi, en fonction de la localisation du bien et de la composition du ménage. Le plafond de ressources reste néanmoins à un niveau relativement élevé. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 75 188 € en 2021.

Pour bénéficier de l'avantage Pinel, le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire et être mis en location dans un certain délai qui dépend de la nature du bien. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué de manière effective et continue.

Location aux ascendants et aux descendants : c'est l'une des nouveautés très attendue de la loi Pinel. La location est maintenant possible à un ascendant ou à un descendant, mais à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur.

Ce qui a changé depuis la loi précédente :
La loi Duflot n'offrait aucune possibilité de louer à un ascendant ni à un descendant.
La loi Pinel offre cette possibilité pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, et non pour ceux réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014.


5Engagement de location

Pour bénéficier de l'avantage Pinel, le propriétaire du logement doit s'engager à conserver le logement pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans sur option du contribuable.

Aussi, l’engagement pourra être prorogé dans les conditions suivantes :

  • de 3 ans renouvelable une fois si l'engagement initial était de 6 ans ;
  • de 3 ans non renouvelable si l'engagement initial était de 9 ans.

La durée maximum est donc de 12 ans dans tous les cas.


Fin programmée de la loi Pinel en décembre 2024

Ce dispositif d'aide fiscale est un dispositif temporaire qui devait s'arrêter fin 2021, et qui a été prorogé jusqu'à fin 2022 dans les conditions actuelles, puis en 2023 et 2024 dans des conditions qui seront moins favorables qu'aujourd'hui, avant de disparaître en 2025.

L'Etat juge le dispositif actuel trop généreux pour le contribuable et trop couteux pour l'Etat qui voulait l'arrêter purement et simplement fin 2021. Suite à la crise sanitaire liée à la Covid-19, les promoteurs immobiliers ont obtenu une prorogation exceptionnelle du dispositif actuel jusqu'au 31 décembre 2022.

Puis les avantages fiscaux seront progressivement réduits en 2023 puis en 2024 pour les nouvelles opérations Pinel, sauf à respecter de nouvelles conditions plus contraignantes.

Suivez ce lien pour plus d'informations sur la fiscalité Pinel.

Prévu initialement pour produire ses effets jusqu'au 31 décembre 2016, le régime fiscal favorable de la loi Pinel a été reconduit une première fois jusqu'au 31 décembre 2017, puis une deuxième fois jusqu'au 31 décembre 2021 et enfin une dernière fois jusqu'au 31 décembre 2022.

Bercy juge le dispositif trop couteux et a affiché à plusieurs reprises son intention de mettre un terme à la loi Pinel. La crise sanitaire de la Covid-19 a permis aux promoteurs d'obtenir une ultime prorogation du dispositif jusqu'au 31 décembre 2022. Ensuite, avant de disparaître en 2025, les avantages fiscaux seront réduits pour les investissements réalisés en 2023, puis en 2024, sauf s'ils respectent de nouveaux critères :

1Les baisses de réduction d'impôt à compter de 2023 ne s'appliqueront pas aux logements « verts »

Le texte voté le 13 novembre 2020 précise que les logements « qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation » feront exception à ces nouvelles règles.

L'Etat fixera donc par décret un seuil de consommation énergétique pour pouvoir bénéficier du dispositif actuel. L'objectif semble être d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), qui vise à renforcer les exigences actuelles, notamment en matière d’isolation des bâtiments neufs.

2Les baisses de réduction d'impôt à compter de 2023 ne s'appliqueront pas au Pinel « Denormandie »

Les logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux), ne seront pas concernés non plus par les nouvelles mesures.

Il s’agit des logements bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel « Denormandie » ancien, qui est une déclinaison de la loi Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé.

3Les baisses de réduction d'impôt à compter de 2023 ne s'appliqueront pas aux « quartiers prioritaires »

Les logements situés dans des quartiers dits « prioritaires » de la politique de la ville continueront de bénéficier du dispositif Pinel dans les mêmes conditions.

Suivez ce lien pour plus d'informations sur la fiscalité Pinel.



Plus d'informations ? Voir la nouvelle loi Pinel Denormandie.

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