Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Pinel ?

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Pinel sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risques liés à une opération immobilière en général

S'agissant d'une opération d'investissement immobilier, dans l'ancien avec travaux, il existe un risque de retard dans le chantier, donc dans la livraison.

Aussi, il existe des risques de vacances locatives et d’impayés. D’autant que pour un investissement Pinel, pendant la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location. Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Contraintes spécifiques à un investissement immobilier en loi Pinel

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant 6 à 12 ans

L'opération nécessite par conséquent l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue de 6 ans minimum à 9 ou 12 ans selon le taux de réduction d'impôt visé par l'investisseur.

Au-delà de ce délai minimum de 6 ans, il est possible que le propriétaire rencontre des difficultés pour vendre son bien rapidement, en fonction de l'état du marché de l'immobilier au moment de la vente.

La présence d'un locataire en place peut également être un frein à la revente, surtout si ce locataire est indélicat et ne paie pas régulièrement son loyer.

Plafonnement du loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif Pinel et actualisé chaque année par l'administration fiscale.

Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie, selon la nature de l'opération, soit à la date d'acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Dans certaines régions, la règle de plafonnement peut pénaliser la rentabilité locative, au-delà de l'avantage fiscal octroyé. Il est donc important de bien vérifier au préalable que le plafond réglementaire se situe au-dessus ou au niveau du loyer envisagé.

Réduction d'impôt encadrée

Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année, excède l'impôt dû par le contribuable n'est pas reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

La base de la réduction est le prix de revient, plafonné à 300 000 €. Le plafond de 300 000 € s'applique par année civile, pour la ou les constructions et acquisitions (maximum 2 logements) réalisées par un même foyer fiscal.

La réduction Pinel est prise en compte pour la détermination du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Risque de perte en capital

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur de longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre ou mauvaise, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

Le logement peut également être plus ou moins dégradé par les locataires, et nécessiter une rénovation qui peut s'avérer coûteuse à terme.

L'évolution des normes réglementaires peuvent également obliger le propriétaire à engager des dépenses d'entretien et de mise aux normes non prévues à l'origine. Ce risque est néanmoins atténué avec les constructions neuves qui respectent les dernières normes connues.

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