Qu'est-ce que le régime du loueur en meublé ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce que le régime du loueur en meublé ?
Le régime du loueur en meublé, comment ça marche ?
Comment fonctionne le régime du loueur en meublé ?

Principe de la location meublée

La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Ce régime se distingue juridiquement et fiscalement :

• de la location nue (sans aucun meuble)
• de l'hébergement à caractère hôtelier (logements pourvus de meubles et fourniture de services de nature hôtelière ou para-hôtelière).

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial (donc imposée en BIC).

Fiscalement, il faut distinguer 2 statuts : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel.

La location meublée n’est pas un dispositif fiscal de faveur tel que peuvent l’être les régimes de la loi Scellier, de la loi De Robien… car elle ne permet pas d'obtenir de réductions d'impôts ou de déductions spécifiques et particulières, à l'exception de la réduction Censi-Bouvard pour certains loueurs en meublé non professionnels.

L’activité de loueur en meublé peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif).

Pour aller plus loin :

En 2015, un Rapport d'évaluation de la politique du logement envisageait 4 scénarios de réforme du statut fiscal actuel de la location meublée non professionnelle. Un Communiqué du Ministère du logement en date du même jour énonce que « le rapport d'inspection rendu public par Les Échos est un document de travail. Il n'exprime pas la position du gouvernement, mais il vient contribuer à sa réflexion ».

Il ne s'agit que d'un document de travail mais ce rapport confirme que l'administration a conscience des particularités très avantageuses de la location meublée non professionnelle. Des propositions de modifications plus ou moins significatives pourraient donc intervenir dans les projets de loi à venir.

Conditions de la location meublée à respecter

Les locations concernées

La location meublée peut concerner plusieurs types de location :

• location longue durée d’un logement d’habitation meublé ;
• location longue durée d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale d’un propriétaire ;
• location saisonnière d’un appartement ou d’une maison ;
• location de gîtes ruraux ;
• location de meublés de tourisme ;
• location de logements situés dans une résidence services.

Peu importe que le bien donné en location soit neuf ou ancien.

Pour être considérés comme meublés, les logements doivent être garnis d’un mobilier en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Attention : D’un point de vue fiscal, si le propriétaire-bailleur fournit par lui-même 3 des 4 prestations hôtelières que sont la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison ou la réception même non personnalisée de la clientèle, il relève du régime de la para hôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée (ex. : chambres d’hôtes).

Exercice de la location meublée à titre professionnel

L’investisseur qui souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel doit remplir cumulativement les 2 conditions suivantes :

• les recettes annuelles retirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures 23 000 € ;
• Ces recettes sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal.

Actualité : la loi de finances pour 2020, modifiant l'article 155, IV du Code Général des Impôts, a supprimé la condition d'inscription au RCS pour relever du régime LMP.

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter l'article de Zoé VAN STEENBERGHE paru en mars 2020 dans notre magazine clients Parlons Finances (p. 38-39).

Statuts et cotisations sociales

Les critères d'assujettissement aux cotisations sociales sont étroitement liés à la rédaction de l'article 155 IV du Code Général des Impôts (l'article L. 611-1, 6° du Code de la Sécurité Sociale) renvoie directement à l'article 155, IV, 2, 1° du Code Général des Impôts, c'est-à-dire à la condition d'inscription au RCS). Suite à la modification fiscale à compter du 1^er janvier 2020 (loi de Finances pour 2020), il existait une ambiguïté sur les modalités d’application des cotisations sociales.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 met fin au doute : à compter du 1^er janvier 2021, sont soumis aux cotisations sociales 2 types de loueurs :

• les loueurs ayant le statut professionnel (LMP) au sens fiscal, c'est-à-dire remplissant 2 conditions : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal,
• les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes.

A noter que les loueurs saisonnier peuvent, sur option, s'affilier au régime général (en lieu et place du régime des indépendants - RSSI) : les loueurs qui mettent en location des biens à titre de résidence principale.

Types de location meublée

Location meublée à titre de résidence principale

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la location meublée est soumise à des dispositions spécifiques :

• obligation de délivrer un logement répondant aux normes de décence ;
• bail d’une durée minimale d’un an renouvelable par tacite reconduction, sauf dans le cadre d’une location à un étudiant (durée réduite à 9 mois sans renouvellement) ;
• dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d’un mois. Le propriétaire peut résilier le bail uniquement à son terme en respectant un préavis de 3 mois et en motivant sa décision par la vente, la reprise du logement pour occuper ou un motif légitime et sérieux.

La loi « ALUR » du 24 mars 2014 a étendu et adapté certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées à titre de résidence principale : état des lieux, encadrement des loyers en zone tendue, répartition des charges, diagnostics techniques, clauses interdites, commissions d’agence, colocation, protection des locataires âgés, etc.

Remarque : la loi « ELAN » du 23 novembre 2018 prévoit un dispositif de plafonnement des loyers pour les communes de plus de 50 000 habitants où l’offre et la demande locative est déséquilibrée, si l’établissement intercommunal compétent en matière d’habitat dans la commune le décide. Il s’agit d’une expérimentation jusqu’en 2024. Une amende d’au plus 15 000 € pourrait être prononcée en cas de non-respect de l’encadrement.

Location meublée en résidence services

Dans une résidence services, c'est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement.

Un bail commercial est donc conclu entre le propriétaire du logement et l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, avec un droit au renouvellement au terme en faveur du professionnel.

Autres types de location meublée

Les locations de meublés de tourisme et les locations saisonnières ne sont pas concernées par les mesures ci-dessus et les parties sont libres de fixer comme elles l’entendent la durée du bail, les conditions de renouvellement, le montant du loyer, etc.

Des règles particulières s’appliquent néanmoins aux locations meublées saisonnières : offre de location, modalités de réservation, remise d’un état descriptif des lieux, clauses interdites, dépôt de garantie, etc.

La transformation d’une location nue en location meublée dès lors que les locaux sont situés dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements de Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et que les locataires ne les affectent pas à leur résidence principale nécessite une autorisation administrative préalable.

Pour plus d'informations sur la location saisonnière, consultez l'article de Mariem KAROUI paru en mai 2021 dans Parlons Finances (pages 30-33).

Plus d'informations ?