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Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en LMP ou LMNP ?

Risques généraux inhérents à l'immobilier locatif

Les risques liés à ce type d'investissement sont les risques propres à tout investissement locatif : risque d'inoccupation, de non-paiement par le locataire (ou par l'exploitant en cas de bail commercial), dégradations, augmentation des charges, obligations de mise aux normes...


Risques spécifiques à un investissement en location meublée

Contraintes au niveau de la gestion

L'exploitation d'un patrimoine en LMNP ou en LMP détenu en direct peut se révéler un peu lourde à gérer en pratique, du fait notamment du taux de rotation élevé des locataires, de l'entretien et des prestations annexes qu'il convient d'offrir.

Le Loueur en Meublé Professionnel doit en outre veiller à assurer, ou à faire prendre en charge, la gestion administrative et la comptabilité imposées par son statut professionnel.

Si le bien a été confié à un exploitant, l'investisseur peut être confronté à une mauvaise gestion de l'exploitant, et/ou à une mauvaise santé financière de l'exploitant qui peut avoir des difficultés à honorer ses engagements (paiement de loyers, délais de paiement).

Risques de requalification

La location meublée est une activité commerciale. L'exploitation d'un bien immobilier destiné à l'habitation ne peut se faire en meublé que sous conditions. Le particulier devra s'assurer qu'il dispose des autorisations administratives de la Mairie et le cas échéant de la Préfecture (selon la commune où est situé le bien).

Le non respect des conditions requises pour pouvoir exploiter un bien en meublé :

  • risque de sanctions pécuniaires (amendes) ;
  • risque de requalification entrainant le plus souvent un redressement fiscal ;
  • risque de requalification du bail en bail civil.

Il est possible d'opter pour une solution « clefs en main » qui consiste à acquérir des biens immobiliers destinés à être loués en meublé (et disposant de toutes les autorisations administratives préalables) et à en déléguer la gestion à un exploitant unique qui pourra garantir également la régularité du revenu et un taux de rendement minimum versé au propriétaire. L'exploitant prend également parfois en charge la gestion administrative et comptable, ce qui facilite la gestion pour l'investisseur individuel. Cette solution dite de « l'immobilier géré » présente d'autres inconvénients et risques liés à l'exploitant unique.


Risque de liquidité

Pour les biens gérés en direct par le propriétaire, le risque de liquidité dépend du marché de l'immobilier et de la qualité de l'emplacement. La possibilité de transformer un bien loué meublé en résidence principale élargit le panel des acheteurs potentiels et facilite la revente.

Pour les biens donnés à bail commercial à un exploitant qui assure la gérance de l'immeuble dans son ensemble, la revente est beaucoup plus difficile :

  • les acheteurs ne peuvent être que des investisseurs, ce qui exclut les acquéreurs accédants à la recherche d'un logement ;
  • le prix de revente dépend de la qualité de l'emplacement, comme tout bien immobilier, mais aussi de la qualité de l'exploitant (solvabilité) ;
  • le prix dépend aussi du contrat conclu avec l'exploitant (durée résiduelle, taux de rendement net servi )

L'immobilier meublé géré ne s'adressant qu'à des investisseurs, ce produit d'investissement ressemble davantage à un produit financier (recherche de rendement) mais avec les contraintes de l'immobilier (manque de liquidité, charges, fiscalité).



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