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Quels sont les principaux avantages du démembrement de propriété ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Quels sont les principaux avantages d’une acquisition en nue-propriété ?
Quels sont les points forts d’un achat démembré ?

Achat immobilier décoté

Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif puisqu’on applique une décote qui représente généralement entre 30 et 40% par rapport au même bien acquis en pleine propriété. Elle correspond au montant des loyers théoriques qui auraient été perçus durant la période de démembrement. Ainsi, plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit.


Placement de capitalisation

Le capital investi capitalise sans impôt, ni prélèvements sociaux et en dehors de l’assiette de l’IFI.

Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire. Cette réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne génère aucun impôt ou taxe, lorsque la reconstitution de la pleine propriété a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit en vertu de l’article 1133 du Code Général des Impôts.


Délégation pendant la durée du démembrement

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucunes contraintes, ni aucuns risques qui sont à la charge de l'usufruitier, notamment la vacance locative et le risque d'impayés. Aussi, c’est sur l'usufruitier que pèse, pendant toute la durée du démembrement, la totalité ou la quasi-totalité des frais, taxes et charges. Sur la majorité des programmes que nous sélectionnons en démembrement temporaire, l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien de l'immeuble, à restituer les biens lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties privatives, parfois également des parties communes, et à procéder à des travaux lourds. Ces différents éléments sont généralement prévus au sein d’une convention de démembrement.


Investissement répondant à plusieurs objectifs

Au terme du démembrement de propriété, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Il est alors possible de :

  • le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,
  • éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété,
  • le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable car l’usufruit est acquis gratuitement.

Vous pourrez aussi vendre ou donner la nue-propriété pendant le démembrement, sans avoir à obtenir l’accord de l’usufruitier. Mais il est préférable d’attendre la fin de cette période car le marché secondaire de la nue-propriété est assez limité.



Plus d'informations ? Voir les inconvénients et les risques du démembrement de propriété.

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