Quelle est la fiscalité de l'achat immobilier en nue propriété ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Comment sont imposés les revenus issus d'un bien démembré ?
Comment est imposé un bien immobilier démembré au titre de l'impôt sur la fortune ?
Quels sont les droits de succession à acquitter en cas de transmission par décès d'un bien démembré ?

Les revenus locatifs

L'usufruitier

• il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers.
• les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative.
• en cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans les limites de 10 700 € par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le nu-propriétaire

• il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.
• les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.
• lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4^ème degré. Si ces conditions ne sont pas remplies le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d'emprunt que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention : si l'immeuble est occupé par l'usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

L'impôt sur la fortune : IFI/ISF

IFI : à compter du 1^er janvier 2018

A compter du 1^er janvier 2018, l'ISF est supprimé et remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (Code Général des Impôts. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :

• de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (Code Général des Impôts. ancien article 767, Code Général des Impôts. art. 757)
• de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
• de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1^er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2007),
• de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d'une précédente donation ou personne interposée au sens de l'article 751 du Code Général des Impôts,
• de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.

ISF : jusqu’au 31 décembre 2017

En matière d’ISF, le principe est que l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier, il existe des exceptions limitativement prévues.

De manière similaire à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’imposition au titre de l’ISF est, dans certains cas, séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Remarque : Depuis l'ISF 2013, il n'est plus possible de faire figurer un passif lié au bien démembré si le bien n'est pas inclus dans l'assiette imposable à l'ISF.

Les droits de succession

L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsqu'il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l'intégralité de ses droits de propriétaire.

Lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l'administration fiscale considère que fait partie de la succession de l'usufruitier tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété, à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt. Par contre, si la nue-propriété lui provient d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.

Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale.

Avertissement concernant les informations à caractère fiscal

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