Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier comment ça marche ?
Comment fonctionne déficit foncier ?

Principe du déficit foncier

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus fonciers d'une part, et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier, d'autre part.

Depuis 1993 (loi dite Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf chapitre fiscalité) et sous certaines conditions.

Conditions du déficit foncier

Biens concernés par le régime fiscal du déficit foncier

Le régime d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu'ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu'ils soient la propriété d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).

Contribuables concernés par le régime fiscal du déficit foncier

Le contribuable, personne physique (propriétaire ou copropriétaire) peut détenir le bien en direct ou non. L'imposition des revenus fonciers, donc l’imputation des déficits fonciers, s’effectue par foyer fiscal.

Cas particulier : les déficits fonciers constatés par des non-résidents

Les non-résidents ne peuvent déduire de charges du revenu global (notamment, ils ne peuvent pas déduire les charges des monuments historiques, versements PERP, etc.). Cependant rien n'est prévu pour l'imputation des déficits (il existe une distinction entre charge et déficit), ce qui laisse penser que les déficits fonciers seraient imputables sur le revenu global des non-résidents.

Nature des travaux

Les dépenses de réparation et d'entretien

Les dépenses d’entretien ou de réparation sont toutes les dépenses destinées à « maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal ». Les travaux ne doivent pas « modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10).

Ces dépenses sont toujours déductibles.

Les dépenses d’amélioration

Les dépenses d’amélioration ont pour objet « d'apporter à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70).

Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu'elles portent sur des locaux :

◽︎ à usage d'habitation,

◽︎ professionnels ou commerciaux, pour les seules dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante,

◽︎ des propriétés rurales.

Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration ayant ouvert droit au crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles. Il faut choisir entre le crédit d’impôt et la déduction des dépenses.

Les dépenses de (re) construction et d’agrandissement

« Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110).

Ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.

Textes de référence

Code Général des Impôts : article 156-1-3°.

Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d'imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu'à 10 700 €.

Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 : instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.

Loi de Finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d'imputation sur le revenu global de 5 à 6 ans.

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